2023年鐘聲敲響，各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖勢態(tài)明顯。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策利好烘暖的氛圍當(dāng)中，這也間接影響了各地樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。

據(jù)悉，近期廣州個(gè)別銀行似乎嗅到改善置業(yè)需求復(fù)蘇氣息，開始推出按揭政策“組合拳”吸引客戶入場：

(資料圖片)

圖源網(wǎng)絡(luò)

截至發(fā)稿，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)向相關(guān)銀行確認(rèn)到，目前并未執(zhí)行上述細(xì)則。雖然消息已被證偽，但這依舊引發(fā)了購房者熱議：“救市”是肯定的，但廣州樓市打算怎么“救”？今年又會(huì)迎來哪些新變化？

對此，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)就此話題與多名資深業(yè)內(nèi)人士互動(dòng)交流，對2023年廣州樓市走向變化展開猜想。

猜想一：限購限售全面解禁？

繼臨廣城市佛山放開限購后，臨深城市東莞也迎來了“解限”的重磅利好。這讓市場期待著，2023年廣州、深圳等地是否會(huì)解除限購政策？

對于這一疑問，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一線城市的廣深，盡管去年成交大幅下跌，但其仍保持著相對高位的房價(jià)優(yōu)勢。

此時(shí)若為了提高成交量而貿(mào)然全面解除限購政策，會(huì)引發(fā)怎樣的效果？即使吸引到一輪“房票”涌入市場，但這部分顯然不是剛改或改善型的消費(fèi)者，而是重視房屋的金融屬性、強(qiáng)調(diào)投資增值效益的“投機(jī)者”，這顯然不利于穩(wěn)樓市、穩(wěn)樓價(jià)。

猜想二：增值稅5改2？

如果解限有點(diǎn)“不切實(shí)際”，那么廣州救市的第一槍最有可能打在哪？或許是參考東莞和杭州“二手交易增值稅免征年限5改2”的經(jīng)驗(yàn)。

自從2021年4月，廣州九區(qū)（花都、從化除外）二手房增值稅免征年限從2年變?yōu)?年，持續(xù)調(diào)控影響部分網(wǎng)紅二手小區(qū)房價(jià)下降，效果顯著。

此時(shí)如若縮短二手房增值稅免征年限，有利于減輕改善需求的置業(yè)經(jīng)濟(jì)成本，刺激廣州二手房交易流通，“賣一換一”壓力降低，進(jìn)而推動(dòng)新房市場加快回暖。

猜想三：房貸利率下調(diào)？

作為“松綁”樓市的常規(guī)手段之一，2023年廣州房貸利率是否會(huì)進(jìn)一步下調(diào)？

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)政策利率仍保持穩(wěn)定，且MLF利率不變，致使2022年12月LPR維持不變。但考慮到中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提及的“著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求”等表述，2023年1月的5年期LPR或有望繼續(xù)下調(diào)，從而推動(dòng)地產(chǎn)銷售和投資回升。

猜想四：2023年廣州樓市怎么走？

整體來看，對于2023年樓市發(fā)展的預(yù)測，多名業(yè)內(nèi)人士仍持以積極展望態(tài)度：政策面不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整，但是樓市會(huì)跟著相關(guān)利好而逐漸復(fù)蘇。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)灣區(qū)智庫專家、廣東省房協(xié)專家委顧問黎文江認(rèn)為，廣州樓市這么多年來一手房成交量波動(dòng)，有其自身周期性運(yùn)行規(guī)律。2022年遇上運(yùn)行周期谷底，客觀規(guī)律不能逆轉(zhuǎn)。但2023年開年之初，運(yùn)行趨勢顯示廣州樓市在復(fù)蘇回升，順應(yīng)客觀規(guī)律而為，則可成功。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)灣區(qū)智庫專家、資深房地產(chǎn)專家、廣東省房協(xié)專家委員龍斌預(yù)計(jì)，2023年灣區(qū)樓市有望逐漸實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長。政策支持、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩解、現(xiàn)金流改善及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境反彈將有助于市場交投回暖與預(yù)期信心轉(zhuǎn)好。

猜想五：哪些板塊最先回暖？

大膽預(yù)測下，今年廣州樓市哪些熱點(diǎn)板塊成交量會(huì)最先回暖？改善和剛需市場，誰會(huì)更勝一籌？

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)灣區(qū)智庫專家、貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對今年置換類改善市場發(fā)展持以積極預(yù)期：“去年受種種因素影響，置換類客戶觀望情緒較重，遲遲沒有入市。隨2023年市場逐漸向好、明朗，2022年被抑制的這部分需求應(yīng)該會(huì)有明顯爆發(fā)，從而帶動(dòng)一些置換類需求占比較高的中心區(qū)或近郊板塊先回暖。”

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)灣區(qū)智庫專家、廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉同樣認(rèn)為，2023年廣州樓市依然會(huì)延續(xù)過去兩年的分化格局，以中心區(qū)和近郊核心板塊為代表的改善型物業(yè)將繼續(xù)充當(dāng)穩(wěn)大市的核心力量，特別是在過去一年集中供地成交的天河、海珠、荔灣等熱門區(qū)域的地塊，入市之后必定又會(huì)成為焦點(diǎn)，而黃埔、番禺也將繼續(xù)分庭抗禮，成為市中心外溢改善客戶的首選之地。

“在經(jīng)歷了因?yàn)橐咔殛J關(guān)而蟄伏的去年四季度和今年開年之后，預(yù)計(jì)3、4月份廣州樓市有望出現(xiàn)一波需求集中釋放的小陽春行情。”肖文曉說道。

至于剛需層面，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)灣區(qū)智庫專家、廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，當(dāng)前政策端出現(xiàn)了交叉點(diǎn)，利好重點(diǎn)雖然放在降低剛需置業(yè)門檻，鼓勵(lì)剛需購買力入市，但受到疫情影響，很多剛需購房者收入和預(yù)期都下降，很難在短時(shí)間內(nèi)賺到充足的購房本金，導(dǎo)致剛需購買力無法快速釋放。“因此，若無觸動(dòng)置業(yè)難點(diǎn)的實(shí)質(zhì)性舉措，剛需屬性板塊難以快速回暖。”

猜想六：天河、海珠的強(qiáng)改善板塊會(huì)否繼續(xù)漲價(jià)？

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年廣州市一手住宅均價(jià)為37295元/㎡，同比上漲10.28%。從具體板塊來看，天河、海珠等區(qū)域憑借千萬級豪宅價(jià)格優(yōu)勢和理想去化，有力拉升相關(guān)板塊均價(jià)。

那么2023年，如天河珠城、海珠琶洲等改善屬性較強(qiáng)等板塊，能否繼續(xù)發(fā)揮房價(jià)上漲優(yōu)勢？

“2021年年末開始，貨幣政策偏向?qū)捤桑叨巳巳簩ΡＶ翟鲋档男枨髸?huì)更加強(qiáng)烈。而由于中心區(qū)高端項(xiàng)目成交占比提升帶來的結(jié)構(gòu)性因素，導(dǎo)致相關(guān)板塊一手房均價(jià)上升。我們預(yù)計(jì)2023年還會(huì)延續(xù)這一趨勢，中心區(qū)高端物業(yè)大概率保持不錯(cuò)的成交表現(xiàn)，如果項(xiàng)目去化理想，不排除有漲價(jià)的動(dòng)力。”李茂喆說道。

在漲價(jià)強(qiáng)度方面，黃韜則進(jìn)一步分析道，“預(yù)計(jì)2023年改善和豪宅市場仍有穩(wěn)定成交，但在去年消耗部分購買力后，整體漲價(jià)幅度相較不大；且剛需作為未來購房主力，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期還未恢復(fù)的前提下，也很難帶動(dòng)板塊價(jià)格上漲。”

肖文曉同樣認(rèn)為，盡管近年來廣州房價(jià)“天花板”不斷被刷新，但隨著市中心宅地供應(yīng)的增加，中心區(qū)“房已稀為貴”狀態(tài)已有緩和，預(yù)計(jì)2023年只有手握核心地段資源的好產(chǎn)品、真豪宅才有望繼續(xù)挑戰(zhàn)板塊房價(jià)“天花板”，而中高端改善型物業(yè)的價(jià)格則會(huì)回歸平穩(wěn)。

猜想七：交通利好能否拉升番禺樓市抗跌性？

根據(jù)最新建設(shè)進(jìn)度，南大干線有望在2023年底前實(shí)現(xiàn)全線通車。這讓番禺樓市發(fā)展充滿遐想：重磅交通利好能否拉升番禺樓盤價(jià)值，增強(qiáng)抗跌性？

“南大干線通車肯定利好番禺樓市，一方面增強(qiáng)了區(qū)域的交通便捷程度，更加緊密串聯(lián)廣州南站、萬博長隆、大學(xué)城、番禺汽車城等核心板塊，另一方面也有利于區(qū)域內(nèi)客戶的流動(dòng)。”

李茂喆認(rèn)為，隨著區(qū)域交通的便利程度提高，區(qū)域價(jià)值突顯，樓市抗跌性有所增強(qiáng)。但這并不意味著以后就不會(huì)跌，房價(jià)漲跌核心仍取決于供求關(guān)系，板塊價(jià)值的提升只是能帶來更多的需求，未來房價(jià)的變化核心還是看以后供求關(guān)系的變化。

猜想八：南沙房價(jià)能否止跌回漲？

據(jù)悉，2022年有較強(qiáng)剛需屬性以及強(qiáng)投資概念的南沙板塊新房成交“遇冷”，房價(jià)出現(xiàn)下滑趨勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，南沙一手住宅可售貨量高達(dá)16918套，成為全市第二大庫存區(qū)，去化周期高達(dá)33.1個(gè)月，位居全市之首。

然而就在近期發(fā)布的2023年廣州市政府工作報(bào)告提出，“全面增強(qiáng)中心城區(qū)、南沙新區(qū)‘雙核’能級。”這一規(guī)劃利好，直接拉升南沙區(qū)域站位高度。

那么，如何看待今年南沙樓市發(fā)展？今年南沙板塊房價(jià)會(huì)否止跌回漲？展望成交表現(xiàn)如何？

“顯而易見，2022年南沙區(qū)市場的去化壓力空前，也經(jīng)歷了比較深刻的量價(jià)調(diào)整。”肖文曉認(rèn)為，隨著2023年樓市大環(huán)境轉(zhuǎn)好，南沙房價(jià)亦有望跟隨大市穩(wěn)住，預(yù)計(jì)全年度成交量將會(huì)有所復(fù)蘇，但是區(qū)域市場若想在新年煥然一新，還需要在規(guī)劃利好之外，于需求解禁方面多下功夫。

李茂喆也指出，2022年南沙基本僅剩一些純剛需的自住客戶，外來區(qū)客戶和改善型客戶都因?yàn)槭袌龅牟▌?dòng)而存在明顯的觀望情緒。“當(dāng)然我們注意到近期南沙規(guī)劃上的利好，這有利于提升客戶對南沙的信心，化解觀望情緒。我們預(yù)計(jì)2023年隨著整體市場的好轉(zhuǎn)，客戶對南沙信心也會(huì)逐漸恢復(fù)，價(jià)格會(huì)先逐漸企穩(wěn)，成交量估計(jì)也會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。”

結(jié)合相關(guān)目標(biāo)客群而言，黃韜對南沙樓市回暖預(yù)期持以審慎態(tài)度，“南沙樓市需要看長線發(fā)展趨勢，需要考慮政策、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，如果想要出現(xiàn)突破性進(jìn)展，需要強(qiáng)有力政策落地，重新吸引投資者融入南沙市場。”