“樓越建越高，房子卻越來越小。”對于購房者而言，公攤面積是一個繞不開的話題，而關(guān)于是否取消公攤面積的爭論也由來已久。

8月24日，在對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》的答復(fù)中，內(nèi)蒙古住建廳稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

這是目前全國首個官方層面對于取消公攤面積做出的回應(yīng)。

【資料圖】

此次內(nèi)蒙古住建廳對于公攤面積取消的回應(yīng)，源于內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)委員王鳳華的提案。該提案指出，在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，對維護老百姓切身利益具有積極的作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中國新聞周刊表示，此舉勢必使得過去更多停留在民間層面的問題更受政府關(guān)注，對于保障購房者權(quán)益等具有積極的作用。

公攤亂象

據(jù)悉，王鳳華委員在提案中提出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標準，公攤面積確定具有很強的專業(yè)性，廣大購房者對分攤的公共建筑面積的合理性、準確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實際套內(nèi)面積，且公攤面積因項目不同存在差異，造成消費者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

內(nèi)蒙古住建廳指出，提案中提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護老百姓切身利益具有積極的作用。

香港被認為是公攤面積的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港。

1995年實施的《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，就對公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。

2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

具體來說，房屋公攤面積是指分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

公攤面積通常包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊，一般小高層住宅的得房率為80%-85%，而高層的得房率相對較低，一般只有75%-80%，“實際上可能會更低”。

因此，得房率經(jīng)常會被作為買房選擇的一個重要標準。

近期，一則關(guān)于青島某居民購買110平方米房子，到手僅61平方米的新聞沖上了熱搜。

據(jù)報道，2018年4月，李某全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。銷售承諾公攤面積為31%，然而實際收房時，卻發(fā)現(xiàn)公攤面積占比為46%，套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

這意味著，李某花費上百萬購買的房子，實際到手面積只有一半。

李某后續(xù)向售房方詢問得知，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積。

“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內(nèi)面積這么小。”他說。

在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中，有諸多關(guān)于公攤面積的投訴與建議，有的投訴開發(fā)商將公攤面積計入精裝修面積，有的反映物業(yè)將公攤面積擅自挪作商用或公攤面積再收服務(wù)費，種種問題亟待解決。

存廢之爭

值得注意的是，2013年之后，香港就取消了公攤面積，改為“建筑面積”與“實用面積”。

近年來，中國內(nèi)地民間關(guān)于取消公攤面積的呼聲也不斷出現(xiàn)。

有輿論認為，公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向；公攤面積對應(yīng)的裝修費、物業(yè)費等易被重復(fù)征收。因此，為減少相關(guān)社會矛盾發(fā)生，當(dāng)前亟須提高房地產(chǎn)市場透明度，將取消公攤面積納入規(guī)劃中，長遠籌謀、穩(wěn)步推進。

今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋曾建議國家取消公攤面積。他說，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束。“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商‘信口開河’，業(yè)主毫無申辯權(quán)力。”

洪洋認為，當(dāng)下公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e，哪些區(qū)域不是，有沒有重復(fù)收費等也只能由開發(fā)商說了算。

“公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。”他說。

不過，也有不少購房者擔(dān)憂，取消公攤面積后，開發(fā)商勢必提高套內(nèi)單價，房屋總價可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調(diào)整的必要。

如北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池就曾表示，公攤面積是否計入住房面積無關(guān)緊要，并不影響整套住房的總價，開發(fā)商不會因為計量單位不同而少收取費用。

“取消公攤面積，這些公攤面積的收費就得通過漲房價、漲物業(yè)費和暖氣費等收取。”她說。

嚴躍進認為，公攤面積的問題涉及到購房者的購房成本和物業(yè)費成本，同時也和一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)，處理好公攤面積的問題，對于規(guī)范房企項目開發(fā)和降低購房者購房等成本，具有積極的作用。

如何識別？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向中國新聞周刊表示，對于商品房而言，有公攤面積是正常現(xiàn)象，畢竟需要有建筑空間為全體業(yè)主所共用。而這部分的產(chǎn)權(quán)、相應(yīng)的使用、收益也都應(yīng)該歸全體業(yè)主共有。

他說，之所以出現(xiàn)“人人喊打”的局面，不在于公攤的客觀存在，而在于不少的開發(fā)商利用公攤面積大做文章，從中謀取利益。

“比如開發(fā)商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售；比如開發(fā)商打著‘贈送面積’的旗號實際上在對公攤面積二次銷售……甚至還有不少的物業(yè)公司也早已盯上了這塊‘肥肉’，要么和開發(fā)商一丘之貉，要么私下利用公攤面積謀取私利。”他表示。

對于購房者而言，如何在購房時識別公攤面積？

王玉臣介紹，開發(fā)商在售樓處必須公開房屋面積預(yù)測報告，可以從這個報告中查出所購房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，“拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。”

他說，如果開發(fā)商在之前銷售的存在虛假宣傳，欺詐銷售的問題，可以視情況提起相關(guān)的違法查處，必要的時候還可以提起相關(guān)的訴訟來維護自己的合法權(quán)益。

不過，隨著購房者群體自我保護意識的加強和房地產(chǎn)法律知識的普及，購房者不再接受“糊涂賬”，開始為公攤面積“謹慎買單”。

在北京從事房屋中介工作的王源發(fā)現(xiàn)，近年來越來越多的購房者將公攤面積的數(shù)值和占比率納入購房考量中，“即便房子再好，公攤面積一旦過高，客戶基本上不再考慮”。

他還提到，一些客戶在后期收房時候，會找專業(yè)的驗房公司，評估公攤面積和合同上是否有出入。

而對于一些期房銷售，為了緩解購房者對公攤面積的焦慮，一些開發(fā)商也會采取一些策略進行促銷，如一些樓盤會贈送飄窗面積，或陽臺面積，并承諾該面積不會計算在房本中，以此無形提高購房者的得房率。

此外，也有人擔(dān)憂假若真的取消公攤面積，對于已購房群體而言是否公平？

王玉臣認為，對于已經(jīng)購房的群體而言，可能會有一定影響，“比如所購房屋再次售出時，就不能再按照之前的建筑面積單價計算”。同時，因為法不溯及既往，如果未來真的取消，也不能因此回頭追究以前開發(fā)商的責(zé)任。

（原題：《全國首例！內(nèi)蒙古擬將取消“公攤面積”上報住建部》）