出品 | 鳳凰網風財訊&風財訊智庫

作者 | 陳文莉

(資料圖)

“今年上半年，相信大家都比較明顯地感受到了這一波周期性的經濟放緩。這樣的大環(huán)境下，在保持公司業(yè)務持續(xù)穩(wěn)健經營的同時，更加需要沉下心來夯實業(yè)務基礎，加強可持續(xù)發(fā)展的核心能力建設。”卓越商企服務（06989.HK）執(zhí)行董事、總經理郭瑩在8月29日的半年度業(yè)績會上直言，蓄勢未來，才能在經濟上行的時候抓住機會提速增長，讓公司走得更遠。

周期輪轉間，卓越商企服務的穩(wěn)健前行，已然印證了這一觀點。

上半年，卓越商企服務實現(xiàn)收入18.6億元，同比增長13%，三年復合年增長率26.6%；歸母凈利潤3.11億元，同比增長15%，三年復合年增長率高達35.7%；凈利率17.6%，同比持平。

鳳凰網風財訊注意到，卓越商企服務在2021年底出售了兩家收并購公司，并收回投資款3.5億元。而如果剔除這一因素，其上半年收入增長率達到了33%，歸母凈利潤增長率則為23%。

盈利能力的持續(xù)增強，給了卓越商企服務更多回饋投資者的底氣。2022年上半年，卓越商企服務擬派息每股14.60港仙，派息率達到了少見的50%。

值得一提的是，上市尚不足兩年，這已經是卓越商企服務第四次高比率派息了。

規(guī)模上，截至2022年6月30日，卓越商企服務總合約物業(yè)面積6894萬平方米，同比增長35%；總在管全委物業(yè)面積5008萬平方米，同比增長42%。其中，管理第三方的物業(yè)面積占比62%。

規(guī)模與盈利的雙增，在一定程度上印證著發(fā)展策略行之有效。

鳳凰網風財訊了解到，卓越商企服務始終堅持“2 X”主營業(yè)務規(guī)模擴張，努力跑通基于B端業(yè)務場景的增值業(yè)務模式，同時內固根基，持續(xù)提升系統(tǒng)性能力，進而穩(wěn)步提升其綜合實力。

郭瑩表示，上半年的業(yè)績是符合預期的。下半年，卓越商企服務仍會秉承整體的發(fā)展策略、圍繞業(yè)務中心，戰(zhàn)略客戶事業(yè)部持續(xù)深耕部署，穩(wěn)定基礎與再造護城河，聚焦市場拓展、合資與收并購、新賽道及增值服務，第三季度將達成全年外拓目標。

發(fā)展有基石，夯實商企先行優(yōu)勢

2021年以來，受房地產行業(yè)調控影響，物企在加速擴大規(guī)模的同時，也在突破社區(qū)邊界將業(yè)務擴展至非住宅業(yè)態(tài)領域，拓寬服務版圖、尋找新的利潤增長點。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)物業(yè)是目前最熱門的賽道之一，憑借其高收益及高盈利的優(yōu)勢備受企業(yè)追捧，目前有超過80%的上市物企布局了商業(yè)物業(yè)。

卓越商企服務首席運營官楊志東表示，這兩年確實有一些住宅背景的物業(yè)公司開始進入商業(yè)賽道，但我們對未來的競爭充滿著信心。

的確，作為最早一批布局商業(yè)賽道的企業(yè)，在過往20余年的發(fā)展中，卓越商企服務在交付能力、業(yè)務判斷、人才儲備和能力等方面都有比較長時間的沉淀，這也使其在日趨激烈的商企賽道中，始終保持著先行者的競爭優(yōu)勢。

上半年，卓越商企服務的新拓第三方非住宅項目87個，新拓第三方合同總額13.06億，新拓第三方年化合同金額3.61億，來自卓越商企服務自有平臺的拓展貢獻比97%，足見市場對其品牌的認可度。

關鍵的是，3.61億新拓合同中，49%來自于戰(zhàn)略客戶。其中，在FM業(yè)務（企業(yè)大樓和辦公研發(fā)園區(qū)等綜合設施管理服務）方面，卓越商企服務新拓展東莞OPPO總部、杭州網易一園區(qū)、蘇州匯川項目、廣州小鵬汽車、北京好未來和盈職場項目、蝦皮科技、軟通動力全國辦公場地項目、武漢藥明康德華中基地項目、杭州縱橫通信總部。

PM業(yè)務（商業(yè)寫字樓綜合體）方面，卓越商企服務新拓展兆鑫匯金廣場、杰美特大廈、招聯(lián)大廈、增城粵港澳大健康產業(yè)園、深圳奧比中光科技大廈、深圳奧比中光科技大廈、世方里商業(yè)等項目。

儼然，大客戶對企業(yè)品牌起到強宣傳作用，但更重要的是其一定程度上增強了企業(yè)的抗風險能力，使之能夠在周期跨越中，保持穩(wěn)健。

恰如郭瑩所言，優(yōu)質客戶的抗周期性比較強，能夠讓企業(yè)在未來一段時間的經濟復蘇中，快速恢復。所以，卓越商企服務的大客戶戰(zhàn)略仍然要做深做厚。

據(jù)管理層透露，2022年初，卓越商企服務成立專屬戰(zhàn)略客戶事業(yè)部，充分挖掘戰(zhàn)略合作動能，深度綁定，大客戶業(yè)務規(guī)模呈現(xiàn)冪級增長。

上半年，卓越商企服務拿下了總建筑面積近100萬方的阿里全球總部－西溪五期項目。在此之外，騰訊大客戶的業(yè)務增量也同樣可觀，總合同額達到了2.54億元。

外拓有重點，打造產業(yè)鏈核心競爭力

在當前的規(guī)模化發(fā)展階段，拓展依舊是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要目標之一。

2022年，卓越商企服務圍繞“1 1 X”戰(zhàn)略，聚焦大灣區(qū)、長三角地區(qū)及重點布局一線及新一線城市。

上半年，卓越商企服務合約項目覆蓋城市65個，在管項目覆蓋城市43個。其中，一線、新一線城市在管面積3688萬平方米，占比74%。

高能級區(qū)域的選擇，無疑成為了卓越商企服務在行業(yè)周期輪換中，穩(wěn)健前行的另一重戰(zhàn)略保險。

而依靠自身品牌在重點區(qū)域外拓之外，收并購依舊是目前物企規(guī)模擴張的重要渠道。

楊志東表示，卓越商企服務在收并購上，第一考慮的是估值的合理性；第二，希望收購一些平臺公司，能夠讓卓越商企服務進入一些新的賽道，尤其是醫(yī)療和城市服務；第三，希望在新一線和一線城市有一些布局。

“整體收購上，希望可以與卓越商企服務在業(yè)務規(guī)模性上互通互利互補，最后在縱向產業(yè)鏈打造一定的核心競爭力。”

延伸有落點，蓄勢物管“新藍海”

近幾年，物管發(fā)展迎來了黃金時期，行業(yè)的邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸。商業(yè)物業(yè)之外，城市服務和公共類物業(yè)是目前物企重點關注的非住業(yè)態(tài)。

嘉和家業(yè)數(shù)據(jù)顯示，90%以上的上市物企在2021年新拓展了商業(yè)物業(yè)、城市服務和公共物業(yè)的相關項目。

據(jù)管理層介紹，在持續(xù)拓展FM和PM優(yōu)勢業(yè)態(tài)的同時，卓越商企服務積極拓展新賽道業(yè)務，上半年通過市場化拓展獲取城市服務、醫(yī)療物業(yè)等新賽道業(yè)務年化合同金額超過4000萬。

其中，城市服務上，卓越商企服務攜手深圳國資平臺公司達成戰(zhàn)略合作，共同拓展“物業(yè)管理 城市服務”業(yè)務；

醫(yī)療物業(yè)上，楊志東透露，除了上半年市場化，我們也開發(fā)了以醫(yī)療為背景的標的，未來也會持續(xù)加大布局，下半年卓越會考慮在這個市場上延伸和深化。

隨著物業(yè)行業(yè)勞動密集型逐漸轉型，科技化無疑將成為物企發(fā)展的主要趨勢之一。

據(jù)悉，卓越商企服務在科技方面有兩大驅動，一是內部的業(yè)財一體，通過科技手段將業(yè)務和財務之間打通，在區(qū)域乃至于項目和不同的業(yè)態(tài)之間做出精準的管理定位，提升管理效率。二是對外的客戶需求端做智慧運營平臺，更有效地服務客戶。

而與“新藍海”業(yè)務的孵化不同，增值服務已然成為卓越商企服務營收中僅次于商業(yè)物業(yè)的主要的贏利貢獻點之一。

鳳凰網風財訊了解到，卓越商企服務的增值服務業(yè)務分為四大類別，包括建筑機電服務、企業(yè)服務、資產服務和專業(yè)增值服務。

上半年，增值服務實現(xiàn)收入4.76億元，同比增長33%，占總營收比例25.5%，貢獻比提升3.8個百分點。其中，建筑機電增值服務收入同比增長125%，公司旗下卓品商務2022年上半年實現(xiàn)收入7318萬，同比增長34%。

郭瑩表示，在系統(tǒng)能力的提升上，多賽道、增值業(yè)務是卓越商企服務長期堅持的發(fā)展方向。我們也相信，未來這部分業(yè)務一定會實現(xiàn)可持續(xù)增長。