過(guò)去一年多“爆雷聲”此起彼伏，對(duì)任何一家民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前講策略地“活下去”至關(guān)重要。

如今，一家在過(guò)去異常低調(diào)的民營(yíng)房企突然高調(diào)起來(lái)，這家房企就是行業(yè)較早主打綠色生活格調(diào)的朗詩(shī)，掌舵人是在業(yè)內(nèi)頗有觀點(diǎn)和想法的地產(chǎn)大佬——田明。

(資料圖片僅供參考)

8月26日早間，剛從“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)”更名成“朗詩(shī)綠色管理”公告旗下上海朗昆向北京融匯及子公司廈門嘉晟融懋出售“上海融懋商業(yè)管理有限公司”50%股權(quán)，總價(jià)1.376億元，雖將錄得虧損1190萬(wàn)元，但這筆錢將用“救急”，即公司還債及運(yùn)營(yíng)。

2019年5月前，“上海融懋商管公司”由北京融匯和陽(yáng)光融匯資本成立，此后陽(yáng)光融匯資本退出，朗詩(shī)接盤介入。北京融匯和陽(yáng)光融匯資本均隸屬于陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)。

截至今年6月底，被出售的“上海融懋商管公司”未經(jīng)審核總資產(chǎn)約9.27億元，凈負(fù)債約3000萬(wàn)元，也就是說(shuō)凈資產(chǎn)近9億元，但從售價(jià)看估值，只有“骨折價(jià)”2.752億元，也就是說(shuō)，折價(jià)30.68%甩賣了！

被出售的“上海融懋商管公司”手上有一個(gè)位于位于中國(guó)北京市朝陽(yáng)區(qū)十里河?xùn)|三環(huán)南路100號(hào)且已交付使用的商辦項(xiàng)目——北京朗詩(shī)大廈，總建面約2.19萬(wàn)平米。

其中，北京朗詩(shī)大廈的商業(yè)面積2165平米，辦公面積約1.63萬(wàn)平米，地上18層，地下2兩層，號(hào)稱朗詩(shī)·青杉資本的力作。青杉資本是朗詩(shī)旗下聚焦存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金平臺(tái)，成立于2012年，自2016年開(kāi)始逐步聚焦于核心城市存量資管。

據(jù)介紹，目前青杉資本管理的股權(quán)基金資產(chǎn)規(guī)模已破120億元，投資于國(guó)內(nèi)一線和部分強(qiáng)二線城市的共20多個(gè)存量項(xiàng)目，擁有12支股權(quán)基金及6個(gè)聯(lián)合投資平臺(tái)。

朗詩(shī)對(duì)青杉資本以“主動(dòng)增值”為投資策略，發(fā)掘一線、強(qiáng)二線城市核心地段價(jià)值被低估、建筑老舊、運(yùn)營(yíng)水平差的存量資產(chǎn)，依托自身專業(yè)能力重新定位、改造和運(yùn)管，提升資產(chǎn)價(jià)值，以整售或類REITs形式實(shí)現(xiàn)大宗資產(chǎn)退出獲利。

今年5月底，朗詩(shī)境外子公司“Landsea Holdings Corporation”（簡(jiǎn)稱LHC）以每股9.3美元向“Green Investment Alpha Limited”出售“Landsea Homes”約10.7%的普通股（LSEA股份），融資4500萬(wàn)美元。

上述境外股權(quán)出售前夕的5月上旬，朗詩(shī)曾披露“Landsea Holdings Corporation”與貸款人訂立信貸協(xié)議，后者有條件向其貸款4500萬(wàn)美元，年利率10%， 用作營(yíng)運(yùn)資金等一般企業(yè)用途。

這個(gè)“條件”，就是貸款人有權(quán)選擇LHC以LSEA股份而非即時(shí)可動(dòng)用資金償還貸款，以信貸協(xié)議“押后融資”終止日期為前提。

也就是說(shuō)，朗詩(shī)為了獲得4500萬(wàn)美元借款融資，不惜以在境外上市子公司約10.7%的股權(quán)出售作為質(zhì)押擔(dān)保，待借款到期時(shí)既可以選擇現(xiàn)金償還，也可以這筆10.7%的股權(quán)作為支付代價(jià)，換股價(jià)以9.3美元厘定。

注意！5月中旬，朗詩(shī)以8550萬(wàn)元向第三方出售“南京朗詩(shī)寓商管公司”全部股權(quán)，也就是說(shuō)，對(duì)應(yīng)賣掉“南京朗詩(shī)寓”項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于南京棲霞區(qū)長(zhǎng)營(yíng)村11號(hào)樓，包括建面約5729平方米住宅物業(yè)，也就是南京朗詩(shī)寓（邁皋橋店）。2017年2月起，作為業(yè)主方的“南京朗詩(shī)寓商管公司”與大租戶“南京朗詩(shī)寓”簽下租賃協(xié)議，期限15年，且已支付了全部租金。

如今一紙出售，將宣告“南京朗詩(shī)寓”從由朗詩(shī)旗下整體出租變成第三方業(yè)主，上述出售資金將償還“南京朗詩(shī)寓”6000萬(wàn)元抵押貸款及公司債務(wù)等。

這意味著，承受著朗詩(shī)寓龐大資金沉淀的朗詩(shī)，現(xiàn)階段“很缺錢”。

截至去年底，朗詩(shī)凈負(fù)債率79.9%，現(xiàn)金短債比1.1倍（已剔除受限資金），相對(duì)較低，并不足以保障短期償債安全，但扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約76.6%，處于“三道紅線”黃檔，仍具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

從銷售端看，今年前6個(gè)月，朗詩(shī)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司簽約銷售額(包括代建項(xiàng)目)約113.47億元，相比去年同期約232億元下滑了一半。

銷售端的謎底不振，加上再融資不暢下的短債壓力，這促使朗詩(shī)必須想盡辦法籌錢，但至少?gòu)哪壳翱矗试?shī)暫未出現(xiàn)公開(kāi)債違約案例，能否再融資破冰，也要看時(shí)機(jī)。

民企不易！朗詩(shī)，加油！