封面圖 |《鈴芽之旅》劇照

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問：

您覺得現在房地產好做還是90年代房地產好做？

馮叔：

我自己已經做房地產開發30多年，從專業角度來看，我覺得現在的房地產行業并不是太難，但是從規模、成本和速度來說，當然是以前的房地產行業好做。因為以前的地產行業競爭主要在住宅領域，規模、成本、速度非常重要。大家只要拿塊地，然后快速把房子建起來，趕緊賣，快速回收成本，就完了。

但現在的情況已經發生了變化，房地產開發已經變成了一門手藝。「雖然現在有7萬家房地產公司，但未來5到10年，預計只會剩下7000家。」這句話不是我說的，這是一個關于住宅市場的規律性問題。當人均GDP超過1萬美元，住宅市場的發展速度將會放緩，這是一個全世界普遍的趨勢。與人的身高一樣，到一定程度就不再繼續增長。

因此，對于住宅市場，競爭的關鍵已經不再是成本、規模和速度，而是要轉向其他房地產領域，如物流、倉儲、數據中心和醫療健康等。

去年11月，普洛斯推出了一期規模超過70億人民幣的房地產基金，用于投資這些房地產領域。這些領域的機會非常好，因此這個基金很快就得到了資金支持，但是，如果你今天發一個傳統住宅的房地產基金，那可能情況就不是這樣。

房地產行業的發展是一個不斷變化的過程。隨著時代的變遷和經濟的發展，行業的需求也在不斷改變。因此，作為房地產企業家，需要有更好的認知，適應后開發時代的發展趨勢，關注除了住宅以外的其他房地產領域，如物流、倉儲、數據中心和醫療健康等。只有這樣，房企才能夠獲取未來的發展機會，可持續地發展下去。

目前，傳統住宅仍然是房地產行業的主要領域，但隨著經濟的發展，未來機會將更多出現在其他房地產領域。因此，房地產企業家需要不斷地改變自己的行為，適應行業的變化，才能在行業中立于不敗之地。

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問：

您覺得未來房地產有哪些細分市場值得關注？

馮叔：

我覺得房地產細分領域市場一直可以做。

如果你從事住宅開發，那么一定要注重細分市場。在細分市場中，有三個原則特別重要。

第一是無限可細分。即使你將市場細分得再詳細，也會有其他人可以進一步細分，因此細分市場的潛力是無限的。

比如說，你可以將公寓市場分為單身不單居、單身單居，以及不同年齡段的人群，等等等等，細分市場的可能性是無限的。這是商業上競爭的一個重要原則，需要特別清楚。

第二個原則是在細分市場中，要占據足夠大的份額，成為價格制定的主導者，擁有定價自主權。也就是說，你必須在該市場中擁有足夠的市場份額，比如占據40%或50%以上的份額，才能成為價格制定的主導者，并擁有定價自主權。這對于細分市場來說非常重要。

第三個原則就是如何保持你前兩個原則的優勢。

所以對于房地產企業家來說，當前有三件事很重要。

第一，無限可細分的市場是你戰略聚焦的關鍵點。其次，在無限可細分的市場中，你必須占據足夠大的市場份額，才能掌握價格定價的主導權，這也是非常重要的。第三，必須持續保持前兩個優勢，才能在未來競爭中保持優勢。如果能清楚地了解這三件事，那么房地產開發并不是非常復雜的行業。

事實上，這一輪住宅房地產公司的轉型和改變并不難，只要企業領導者理解這三個原則即可。我相信地產企業家只要搞清楚這些基本原則，就能在市場上獲得成功。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪