多元化發展不力，讓格力地產錄得借殼上市十余年來的首次虧損。

2022年，格力地產（600185.SH）實現營業收入 40.47 億元，同比減少 43.27%；歸母凈利潤錄得虧損26.84億元，較2021年同期的盈利4.6億元下降了 682.83%。造成虧損的主要原因為計提資產減值準備及投資性房地產公允價值下降。其中，資產減值準備17.68億元，投資性房地產公允價值下降5.36億元。

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盡管啟動多元化轉型多年，房地產業務仍是格力地產營業收入的主要來源，期內公司房地產營收34.97億元，占總營收超過八成。但房地產業務規模逐漸縮減，轉型還在路上。2022年，格力地產重啟了對珠海市免稅企業集團有限公司（下稱“珠海免稅”）的重組。根據最新公告，珠海免稅100%股權的交易價格為89.78億元，其中以發行股份支付對價76.313億元，以現金支付對價13.467億元。為此，格力地產擬募集配套資金總額不超過70億元。

此外，報告期內，格力地產前董事長魯君四因涉嫌泄露內幕信息被上饒市公安局采取刑事強制措施，格力地產董事會免去了其董事長職位。目前，董事長一職由陳輝擔任，其同時為珠海免稅黨委副書記、董事、總經理。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經稱，從過往的發展來看，房地產是資源整合型行業，與實體經濟、服務業等的關聯度不大，因此房企向與行業及產業鏈不相關的領域轉型比較艱難。

地產式微，土地儲備不足百萬平

自2015年從格力集團剝離，格力地產就開啟了“去地產化”戰略，布局口岸經濟、海洋經濟、現代服務業、醫藥大健康等業務，步入多元化發展軌道。

2022年，格力地產實現營收40.47億元，其中房地產板塊營收為34.97億元，占比達86.41%。期內，房地產板塊銷售額為40.55億元，銷售面積為15.90萬平方米，實現結轉收入金額34.13億元，結轉面積16.84萬平方米，報告期末待結轉面積7.68萬平方米。

“去地產化”戰略主導下，格力地產一直在“吃老本”，鮮少出現在土地招拍掛市場，住宅用地更是久未擴儲。2022年年報顯示，其僅在重慶持有33.91萬平方米待開發土地，對應的規劃計容建筑面積為68.87萬平方米。同期，它投資開發的房地產項目共6個，分布在珠海、上海、重慶、三亞四城，總投資額為16.44億元。其中珠海有3個項目，上海、重慶、三亞各一。

這使其房地產業務規模持續縮水。2020-2022年，格力地產房地產板塊銷售額分別為81.17 億元、41.46億元、40.55億元。這樣的銷售規模使格力地產的江湖地位式微，排名常年處于TOP150之外。

即便在大本營珠海，它也不及外來房企。中指研究院數據顯示，2022年，格力地產以26.4億元銷售額位列珠海房企銷售榜第5位，為排名第二的萬科銷售額的一半。而另一家珠海本土房企華發地產則位列榜首，銷售額達125.0億元。

在業績仍然高度依賴房地產開發時，其地產業務的經營效益卻每況愈下。時代財經查詢發現，2018-2022年，其地產業務毛利率分別為40.34%、40.46%、37.74%、31.07%、27.56%。2022年營收則出現近五年最大跌幅，同比下降46.32%。

什么熱做什么，轉型山重水復

格力地產是最早啟動多元化發展的房企之一，從2015年“互聯網 實體產業 創新金融”的“大金融”戰略，到2020年確立房地產業、大消費產業及生物醫藥大健康產業“三駕馬車”的格局，其多元化發展的跨度頗大。

尤其是近兩三年里，它幾乎是什么熱門做什么，先后布局了口罩、醫藥、免稅等業務，這都曾帶動股價的短期暴漲。但截止目前，公司歷年年報并未披露大消費、大健康產業的營收數據。

格力地產的轉型之路也頗為曲折。2022年12月，格力地產重啟對珠海免稅集團的資產重組。這是一場被暫停了近2年的重組。2020年5月，格力地產瞄上了大火的免稅概念，擬通過發行股份及支付現金方式購買珠海市國資委和城建集團合計持有的珠海免稅100%股權。

搭著這股東風，格力地產股價在2020年5月25日至6月3日期間連拉8個漲停板。為發展免稅業務，格力地產還一改近年少在公開市場出手的投資風格，于2020年9月、2021年1月接連拿下三亞鳳凰海岸兩宗商業用地、港珠澳大橋口岸一宗商務地塊。

但原董事長兼總裁魯君四因“涉嫌證券市場內幕交易違法行為”于2020年12月被調查后，這場如火如荼的重組于2021年2月叫停。

大健康業務同樣“踩雷”。2020年5月，格力地產以17.26億元收購了*ST科華18.63%的股權。2021年5月，格力地產又宣布擬以19.5億元向圣湘生物轉讓所持*ST科華股權，但隨后*ST科華牽扯一樁巨額仲裁案件，這筆可賺2億的轉手生意被終止。

地產業務萎縮、多元化業務發展不明朗之下，格力地產面臨較大的財務壓力。截至2022年末，其資產負債率同比上升8.91個點至79.07%，有息負債余額178.40億元，對應有息負債率58.96%。期末公司短期借款、一年內到期非流動負債合計106.60億元，同期的現金及現金等價物余額僅有14.55億元。

資金壓力下，為收購珠海免稅集團而募集的不超70億元配套資金中，僅13.47億元用以現金支付收購對價，剩余資金將用于存量涉房項目、項目建設、補充流動資金、償還債務等。

在《收購報告書》中，格力地產表示，免稅品經營資質具有國家特許經營的稀缺性，免稅資源注入是對上市公司經營動力和發展潛力的雙重釋放與激勵。但值得注意的是，珠海免稅近幾年歸母凈利潤有所下降。《收購報告書》數據顯示，2020年、2021年、2022年1-11月，珠海免稅歸母凈利潤分別為2.82億元、5.00億元、1.70億元。

即便此次重組順利達成，未來的發展也并不容易。IPG中國區首席經濟學家柏文喜對時代財經稱，過往房企靠高周轉、高杠桿推動規模增長，盈利更多來自于資產增值。多元化業務介入的多為重運營行業，盈利需要精細化的經營。轉型發展的房企要注意行業差異并尊重這一差異，及時調整運營思路和經營策略。僅靠重投資、跨界并購，很難實現多元化經營與轉型的成功。