繼7月底預(yù)告后，關(guān)于首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的重磅政策，迎來(lái)落實(shí)措施!

(相關(guān)資料圖)

8月25日，據(jù)新華社報(bào)道，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此次政策的出臺(tái)，說(shuō)明購(gòu)房領(lǐng)域開(kāi)始出大招，對(duì)于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購(gòu)房市場(chǎng)提振具有積極的作用。

政策組合拳繼續(xù)出臺(tái)

此次政策由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)，意味著政策組合拳繼續(xù)出臺(tái)，這也是住建系統(tǒng)和人民銀行金融系統(tǒng)出臺(tái)的影響較大的購(gòu)房政策。

從核心內(nèi)容來(lái)看，主要為推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次政策出臺(tái)符合預(yù)期，市場(chǎng)期盼已久，市場(chǎng)效應(yīng)非常大。一方面呼應(yīng)了此前7月份住建部企業(yè)座談會(huì)上提及的“落實(shí)好個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策導(dǎo)向，高度吻合了中央政治局和國(guó)常會(huì)提及的優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的內(nèi)容，也符合近期人民銀行提及的優(yōu)化調(diào)整房貸政策的導(dǎo)向。

另外，此次政策也是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升中的重磅政策。嚴(yán)躍進(jìn)稱，觀察目前中央和地方的政策，地方上出臺(tái)政策比較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但是市場(chǎng)方面依然很期待高層有一個(gè)更為統(tǒng)一的政策。此次三部門出臺(tái)政策，明確定調(diào)，對(duì)于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策的開(kāi)展具有非常好的指導(dǎo)價(jià)值。

另外，需要注意的是，通知也提及，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“這樣做有兩個(gè)好處。首先是和市場(chǎng)情況進(jìn)行了掛鉤，有助于政策的執(zhí)行更好吻合市場(chǎng)的需求。其次是對(duì)大城市落實(shí)此類政策有更靈活的操作。一些大城市當(dāng)前市場(chǎng)存在冷熱并存的情況，后續(xù)可以根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的研判以更好地制定認(rèn)房不認(rèn)貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)提到。

一線“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行呼聲高

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”?這主要針對(duì)的是在買房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。大家在買房時(shí)首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

“也就是說(shuō)如果名下有房，再買房就算二套;特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，目前北京的購(gòu)房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如名下有一套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄(還清與否無(wú)關(guān))，再次貸款購(gòu)買住宅即為二套。上海的政策也非常嚴(yán)格，一線城市只有深圳一直在部分執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

對(duì)于此次政策落實(shí)措施的推出，張大偉認(rèn)為有多個(gè)因素推動(dòng)。“一方面，8月5年期LPR按兵不動(dòng)，樓市沒(méi)有出現(xiàn)5年期降息，代表了中央對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有大幅度寬松政策的可能，房地產(chǎn)很可能會(huì)延續(xù)低迷趨勢(shì)。而增量房貸利率都不降，存量房貸需要修改合同，降息的可能性更低。因此市場(chǎng)需求更多寬松政策。”

另一方面，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。張大偉稱，從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了明顯的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，這些問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。人民銀行作為房地產(chǎn)政策主要制定部門最近已經(jīng)多次就房地產(chǎn)信貸政策等開(kāi)會(huì)討論，相比之前只有住建部提及“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，這次變成了多部門，特別是和貸款相關(guān)的人民銀行參與，代表了政策落地的確可能性增加。

張大偉認(rèn)為，目前全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松，出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市，特別是一線城市。

“認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。”不過(guò)張大偉也預(yù)測(cè)，認(rèn)房不認(rèn)貸在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施，深圳無(wú)房有貸戶首付50%，北京上海這兩個(gè)龍頭城市無(wú)房有貸基本60%-80%起，預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面松綁，很可能會(huì)率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)則預(yù)測(cè)，鑒于一線城市目前對(duì)于認(rèn)房不認(rèn)貸執(zhí)行的呼聲，預(yù)計(jì)一線城市在8月底至9月初也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策，即取消原來(lái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，而改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

首付可減少一半資金支付壓力

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華評(píng)價(jià)，此次關(guān)于個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策調(diào)整，將有利于購(gòu)房者降低改善性住房需求的購(gòu)房門檻和利率成本，讓更多普通家庭也能夠有機(jī)會(huì)改善居住條件，提升住房和生活水平。

談及對(duì)購(gòu)房成本的影響，不妨從數(shù)據(jù)上來(lái)直觀感受下變化。嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策上有相應(yīng)動(dòng)作，都可以比較明顯地降低購(gòu)房成本。比如說(shuō)按照一些大城市的購(gòu)房政策，二套房首付比例超過(guò)了70%，而按照現(xiàn)在新的政策，首付比例可以降低至35%。

若按500萬(wàn)的房子進(jìn)行計(jì)算，其首付比例可以從350萬(wàn)減少為175萬(wàn)。換句話說(shuō)，首付比例可以直接減少175萬(wàn)，相當(dāng)于購(gòu)房總價(jià)的35%。這樣看來(lái)，減負(fù)非常明顯，實(shí)實(shí)在在惠及購(gòu)房需求。

“綜合以上，我們認(rèn)為，若一線城市積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，其將通過(guò)降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

在周茂華看來(lái)，后續(xù)國(guó)內(nèi)將堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，應(yīng)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)供需及宏觀調(diào)控情況，用足首套住房和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等措施，更好滿足剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)加快恢復(fù)良性循環(huán)。

北京商報(bào)記者劉四紅