來(lái)源新京報(bào)，原標(biāo)題《中國(guó)城市更新白皮書：各地差異明顯，需要一城一策、一區(qū)一策》

目前，城市更新成為各地重點(diǎn)項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)方向，各地推動(dòng)城市更新價(jià)值理念和操作模式也不斷迭代升級(jí)，形成了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府與市場(chǎng)合作等多種城市更新模式。不過(guò)，2月23日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)主辦的《中國(guó)城市更新白皮書（2022）》（簡(jiǎn)稱“白皮書”）暨《2022年度中國(guó)城市更新和既有建筑改造典型案例選編》發(fā)布會(huì)透露，因現(xiàn)有體制機(jī)制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項(xiàng)目資金平衡模式難以形成，項(xiàng)目實(shí)施存在諸多困難。其中，各地在城市更新內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)等方面呈現(xiàn)明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區(qū)一策”。

多個(gè)百億級(jí)城市更新項(xiàng)目出爐

【資料圖】

2022年以來(lái)，各地都在加快城市更新標(biāo)準(zhǔn)體系和政策體系的研究和構(gòu)建，超30個(gè)省市出臺(tái)了70余條城市更新相關(guān)政策。與此同時(shí)，城市更新成為各地重點(diǎn)項(xiàng)目投資的熱點(diǎn)方向，北京、上海、天津、廣東、浙江等多地布局城市更新，其中出現(xiàn)多個(gè)百億級(jí)城市更新項(xiàng)目。比如，天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項(xiàng)目更新范圍6.5平方公里，總投資約107億元；廣東省廣州市何棠下舊村改造項(xiàng)目投資364.01億元、瀝滘城中村改造項(xiàng)目投資300億元、陳田村城中村改造項(xiàng)目投資288.95億元。

白皮書顯示，“十三五”以來(lái)，我國(guó)大中城市普遍由大規(guī)模外延式增量擴(kuò)張向以提質(zhì)增效為重心的存量運(yùn)營(yíng)和內(nèi)涵式挖潛轉(zhuǎn)變。各地推動(dòng)城市更新價(jià)值理念和操作模式不斷迭代升級(jí)，形成了政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府與市場(chǎng)合作等多種城市更新模式，但因現(xiàn)有體制機(jī)制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項(xiàng)目資金平衡模式難以形成，項(xiàng)目實(shí)施存在諸多困難。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)副秘書長(zhǎng)夏華敏介紹，城市更新內(nèi)容復(fù)雜、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，企業(yè)介入難。城市更新項(xiàng)目通常周期較長(zhǎng)、推進(jìn)阻力大。各地在城市更新內(nèi)容、側(cè)重點(diǎn)等方面呈現(xiàn)明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區(qū)一策”，缺乏普適性的模式和經(jīng)驗(yàn)可借鑒。

比如，在“三舊”（舊城、舊廠、舊村）改造中，“舊廠”項(xiàng)目多為單一業(yè)主、產(chǎn)權(quán)清晰、前期協(xié)調(diào)難度低，整體開(kāi)發(fā)周期約為3-5年。“舊村”、“舊城”改造中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期一般為5-8年，且項(xiàng)目蘊(yùn)含一定風(fēng)險(xiǎn)，若項(xiàng)目進(jìn)展受阻，周期甚至大于10年。同時(shí)，更新項(xiàng)目中還需嵌入物業(yè)、文創(chuàng)、旅游業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，這對(duì)參與主體在經(jīng)營(yíng)、融資、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、組織協(xié)調(diào)、技術(shù)水平等方面就提出了更高的要求。

此外，根據(jù)資金獲取主體不同，城市更新項(xiàng)目的資金來(lái)源包括政府財(cái)政資金、社會(huì)資本投入資金、產(chǎn)權(quán)人自籌資金及市場(chǎng)化融資資金。但從目前來(lái)看，老舊小區(qū)改造、城中村改造、歷史文化街區(qū)更新等類型市場(chǎng)化的資金平衡模式還處于探索階段，缺乏商業(yè)模式，導(dǎo)致政府財(cái)政壓力大、社會(huì)資本望而卻步、居民出資難。

傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也將面臨轉(zhuǎn)變

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)候任輪值會(huì)長(zhǎng)鄂俊宇表示，自2017年開(kāi)始，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)每年都會(huì)聯(lián)合城市更新領(lǐng)域相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專家、學(xué)者、一線操盤手等，共同編制《中國(guó)城市更新白皮書》和《中國(guó)城市更新和既有建筑改造典型案例選編》，希望從理論研究和實(shí)操層面為行業(yè)提供相對(duì)科學(xué)、有指導(dǎo)意義的城市更新思路和具有可操作性、可推廣性的城市更新解決方案。

對(duì)于2023年，政府和企業(yè)仍將大力探索城市更新可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式成為各方的共識(shí)。可以預(yù)見(jiàn)，在政企協(xié)同持續(xù)強(qiáng)化的大趨勢(shì)下，政府和企業(yè)的角色和作用機(jī)制將進(jìn)一步明晰。政府之力在于調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體積極性，市場(chǎng)之力在于發(fā)揮高效執(zhí)行優(yōu)勢(shì)，政企協(xié)同推動(dòng)城市更新發(fā)展成為基本態(tài)勢(shì)。

白皮書顯示，從政府的角度來(lái)看，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性是達(dá)成未來(lái)城市更新投資規(guī)模的重要保障，核心還是要加大政策創(chuàng)新力度。特別是在土地政策、規(guī)劃政策、融資政策、財(cái)稅政策等方面能夠充分與市場(chǎng)主體的業(yè)務(wù)痛點(diǎn)形成共鳴。在開(kāi)展城市更新的過(guò)程中，能夠統(tǒng)籌算好原物業(yè)權(quán)利人的利益補(bǔ)償賬、投資企業(yè)的收益平衡賬、政府的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益賬，最大限度平衡多元主體間的利益分配。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，白皮書指出，企業(yè)作為城市更新的重要載體，傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也將面臨轉(zhuǎn)變。比如，由傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。原先參與城市更新的企業(yè)主要是通過(guò)拆除地塊進(jìn)行滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷售物業(yè)的回款平衡整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金。但是，在新時(shí)代的要求下，原來(lái)的“拆遷-建設(shè)-銷售”的算賬邏輯、企業(yè)的實(shí)施方式也需要進(jìn)行調(diào)整，才能應(yīng)對(duì)由之前賺快錢的開(kāi)發(fā)模式向賺慢錢、賺長(zhǎng)期效益的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)。