借錢(qián)的人準(zhǔn)備好了錢(qián)想還款，卻還得排隊(duì)等消息，怎么回事？

伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少貸款買(mǎi)房人開(kāi)始考慮提前還款。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門(mén)、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)在內(nèi)的約30城已下調(diào)了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有20余城下調(diào)首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。

(資料圖片僅供參考)

“提前還房貸”為何能屢掀高潮？又是否真的合適？

提前還房貸，要排隊(duì)到5月！

“我在去年年底預(yù)約了提前還貸，當(dāng)時(shí)最快只能選一個(gè)月之后的。現(xiàn)在一個(gè)月過(guò)去了審批還沒(méi)通過(guò)，我打電話問(wèn)銀行，說(shuō)是去年10月的申請(qǐng)還沒(méi)處理完呢，我估計(jì)要排到4月。”

“我在2022年10月提前還過(guò)一次房貸，當(dāng)時(shí)一年有三次申請(qǐng)機(jī)會(huì)，只要月初在手機(jī)上操作一下就好了。現(xiàn)在不僅要給銀行經(jīng)理留下信息預(yù)約，而且也是起碼等到3月。”

“我在2022年3月申請(qǐng)過(guò)一次提前還貸，當(dāng)時(shí)申請(qǐng)后的第二天就扣款了。感覺(jué)從下半年開(kāi)始越來(lái)越難申請(qǐng)，現(xiàn)在都說(shuō)要等到4月、6月甚至8月份，這幾個(gè)月就又有不少利息了。”

最近，不少想要提前還房貸的買(mǎi)房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

據(jù)錢(qián)江晚報(bào)報(bào)道，有兩家國(guó)有大行信貸經(jīng)理告訴記者：購(gòu)房者想要提前還貸，預(yù)計(jì)有三個(gè)月的等待期。

“提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會(huì)比以前長(zhǎng)一些。” 某國(guó)有銀行一支行客戶經(jīng)理告訴記者。

而一家國(guó)有銀行房貸業(yè)務(wù)主管則對(duì)記者說(shuō)，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)后才是提前還貸的高峰。而從去年底開(kāi)始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊(duì)的客戶中很大一部分是去年底就預(yù)約的。

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣州有“月供族”表示：“春節(jié)前去銀行辦理提前還貸，銀行不僅要收3個(gè)月罰息，還讓我排隊(duì)，說(shuō)現(xiàn)在人多，要等3個(gè)月才能扣款！想要加快的話，除非每年都在他們銀行存2萬(wàn)元以上的錢(qián)，連續(xù)存5年。”

“想提前還房貸，還挺不容易的。”市民吳先生也告訴記者，最近發(fā)年終獎(jiǎng)了，想著把部分房貸提前還了，但沒(méi)想到找申請(qǐng)渠道就弄了半天。“先試了手機(jī)銀行APP申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能，發(fā)現(xiàn)關(guān)閉了；網(wǎng)上找到辦理行網(wǎng)點(diǎn)電話，打過(guò)去卻一直無(wú)人接聽(tīng)；最后打了客服熱線，跟機(jī)器人聊了很久才找到電話問(wèn)到了如何申請(qǐng)，但卻被告知要等幾個(gè)月。”吳先生說(shuō)。

隨后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州多家個(gè)人房貸業(yè)務(wù)主流銀行相關(guān)工作人員均表示 ，在辦理申請(qǐng)后，預(yù)計(jì)需要2～3個(gè)月審批后再扣款 。不過(guò)，是否罰息則是嚴(yán)格按照貸款合同執(zhí)行。

另?yè)?jù)財(cái)聯(lián)社1月19日?qǐng)?bào)道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

有大行線上申請(qǐng)通道關(guān)閉

據(jù)了解，自2022下半年開(kāi)始，多家銀行提前還房貸的門(mén)檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)為由，階段性地暫停了線上還款……

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，以深圳建行為例，該行APP在“提前還本申請(qǐng)”中提示，“目前暫時(shí)無(wú)法在線受理您的提前還本申請(qǐng)，前期已提交申請(qǐng)的扣款不受影響，請(qǐng)您諒解。如有疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系您的客戶經(jīng)理或咨詢貸款經(jīng)辦行。”

農(nóng)行方面也表示，房貸提前還款須至少提前30天到貸款網(wǎng)點(diǎn)提出申請(qǐng)，該行經(jīng)過(guò)確認(rèn)客戶身份信息、核對(duì)客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協(xié)商具體的扣款時(shí)間。

工行方面則因?yàn)橄到y(tǒng)升級(jí)，目前暫時(shí)無(wú)法在手機(jī)上申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸。不過(guò)，也有例外。記者注意到，目前深圳用戶仍可以通過(guò)中國(guó)銀行的手機(jī)銀行進(jìn)行預(yù)約申請(qǐng)，再由客戶經(jīng)理對(duì)接。

為何出現(xiàn)“提前還貸潮”？

為何出現(xiàn)集中提前還房貸？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，由于此前貸款的利息較高，購(gòu)房者希望通過(guò)提前還貸來(lái)降低成本 ；另一方面，則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購(gòu)房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望 。數(shù)據(jù)顯示，1995年國(guó)內(nèi)房貸利率一度達(dá)到15.3%。近年來(lái)比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年為4.35%左右。

廣州資深按揭貸款專(zhuān)家、大源按揭總經(jīng)理鄭大源也分析稱(chēng)，去年以來(lái)提前還房貸就曾出現(xiàn)過(guò)小高潮，近期再掀高潮是因?yàn)闅q末年初不少人收到年終獎(jiǎng)，家庭閑置資金增加 ；另外，由于目前經(jīng)營(yíng)貸利率與房貸利率倒掛，有貸款客戶被銀行或中介機(jī)構(gòu)鼓動(dòng)用低息經(jīng)營(yíng)貸款置換較高利息的房貸，這一違規(guī)操作手法也導(dǎo)致提前還房貸人數(shù)增加。

而另一邊廂，銀行并不愿意太多客戶提前還款。有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)多購(gòu)房者選擇提前還貸，銀行放貸計(jì)劃和盈利預(yù)期就會(huì)被打亂，疊加當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)不甚理想，銀行自然更不愿意。“不過(guò)銀行的態(tài)度也是隨形勢(shì)變化的，此前銀行排隊(duì)辦理房貸的時(shí)候，還出現(xiàn)過(guò)有銀行鼓勵(lì)客戶提前還房貸。”該人士說(shuō)。

“還有一個(gè)非常重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整 。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 。近期，多地房貸利率下調(diào)。1月31日，記者從一家國(guó)有銀行了解到，該行在珠海的首套房貸利率最低可按3.7%執(zhí)行。事實(shí)上，除珠海外，鄭州、太原、天津、廈門(mén)、福州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等多地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率邁入“3時(shí)代”。不過(guò)，從目前廣州地區(qū)房貸利率來(lái)看，多家銀行表示，當(dāng)前房貸利率暫無(wú)變化。記者梳理了解到，目前廣州多家房貸業(yè)務(wù)主流銀行首套房貸利率和二套房貸利率分別執(zhí)行不低于4.3%（LPR）及4.9%（LPR 60BP）。

據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒(méi)有過(guò)這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位商業(yè)銀行貸款部門(mén)人士對(duì)記者說(shuō)，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。

據(jù)其介紹，特別是在2022年之前的高利率時(shí)期申請(qǐng)了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見(jiàn)的中長(zhǎng)期沒(méi)有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

提前還貸一定劃算嗎？

事實(shí)上，并不是每個(gè)人都適合提前還貸 ，需要知曉自己的貸款償還方式、剩余年限、房貸利率等。

據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，95后女生小夏在2021年底貸款買(mǎi)了自己的房子。“我選擇了高首付，所以只貸了40多萬(wàn)元。不過(guò)當(dāng)時(shí)還在放貸難的時(shí)候，銀行有額度就趕緊申請(qǐng)了，利率加點(diǎn)80個(gè)基點(diǎn)達(dá)到5.45%，屬于比較高的。”

正是因?yàn)橹Ц读吮容^高的首付，小夏目前手里并沒(méi)有多余的資金可以提前還貸。“最近都說(shuō)提前還貸很實(shí)惠，我爸媽就想再省一省、借點(diǎn)錢(qián)把房貸提前還上。但我很不喜歡手里沒(méi)錢(qián)、沒(méi)有抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的感覺(jué)，所以目前還沒(méi)有決定。”

雖說(shuō)“無(wú)貸一身輕”可以說(shuō)是大多數(shù)買(mǎi)房人的終極夢(mèng)想，但正如小夏所顧慮的，業(yè)內(nèi)人士同樣提醒，面對(duì)扎堆提前還貸的熱潮，還是要結(jié)合自身情況選擇。

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，如果有的市民購(gòu)房時(shí)貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)顯著高于現(xiàn)時(shí)的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對(duì)應(yīng)的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購(gòu)房利率，這種廉價(jià)而又長(zhǎng)期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。

而且，提前還貸款還要考慮還貸時(shí)間。“在貸款早期提前還貸才節(jié)省利息。”肖文曉分析道，一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節(jié)省利息的意義，而當(dāng)?shù)阮~本息已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/3，這個(gè)時(shí)候剩余要付的利息都已經(jīng)所剩不多，提前還貸意義不大。

但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，大量的提前還貸則會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。

博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此不少銀行選擇提高還款門(mén)檻。

“但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤(rùn)，長(zhǎng)期的信用更有價(jià)值。如果購(gòu)房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。”王蓬博說(shuō)。

矛盾如何解決？

但相對(duì)于買(mǎi)房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

董希淼也提出，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。

“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙．?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。”董希淼認(rèn)為，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱(chēng)當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。