今年以來，全國一線城市寫字樓市場呈現租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續(xù)承壓。新華財經調查發(fā)現，今年下半年，寫字樓市場或有所恢復，但市場需求與租金恢復仍需較長時間。從更長遠角度看，地方政府應逐步調整供地思路，科學合理確定商業(yè)用地供應量。

市場緩慢復蘇但未有根本性好轉

(資料圖片)

今年以來，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業(yè)地產市場出現一定程度復蘇。在上海，位于浦東新區(qū)的前灘區(qū)域成為上海寫字樓市場熱度最高的區(qū)域之一。

近年來，蒙牛、希爾頓、德州儀器等中外知名企業(yè)紛至沓來，落戶前灘并取得較好發(fā)展。今年以來，更多企業(yè)選擇將辦公地點搬至前灘區(qū)域。相關數據顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴（集團）有限公司在前灘區(qū)域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達到94.8%，吸引各行業(yè)龍頭或總部機構超過60家。

盡管部分區(qū)域火熱，但從整體來看，寫字樓市場依舊處于緩慢復蘇時期。市場機構世邦魏理仕的數據顯示，今年二季度，上海寫字樓市場凈吸納量環(huán)比增長，為18.05萬平方米；但從上半年累計來看，凈吸納量仍在較低水平，為21.9萬平方米，同比下降31.6%。

市場機構仲量聯(lián)行發(fā)布的數據顯示，上海寫字樓市場分區(qū)域來看，浦東區(qū)域和浦西區(qū)域的空置率均環(huán)比上升，租金均環(huán)比下降。二季度，浦東非中央商務區(qū)的空置率上升最為明顯，環(huán)比上漲6.6%；浦東中央商務區(qū)和浦西非中央商務區(qū)的租金下調幅度最大，分別環(huán)比下調2.4%和2.3%。

陸家嘴（600663.SH）公告顯示，該公司有23棟長期在營甲級寫字樓，總建筑面積達到191萬平方米。截至2023年6月末，該公司的甲級寫字樓在上海和天津地區(qū)的平均出租率分別為80%和60%，平均租金分別為8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現趨勢性變化。世邦魏理仕數據顯示，2022年，上海甲級寫字樓空置率同比上升0.9個百分點至17.5%；平均租金報價則在277元/平方米?天的基礎上下滑2元。上海寫字樓凈吸納量也同比大跌58%至54.5萬平方米。

凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標，也是一個區(qū)域經濟活力的重要指標。在經濟活躍，企業(yè)擴租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。

除上海外，戴德梁行數據顯示，2023上半年，廣州甲級寫字樓凈吸納量由負轉正，錄得8.1萬平方米，零售物業(yè)市場凈吸納量為3萬平方米。不過，這并未改變廣州甲級寫字樓市場整體低迷的現狀。戴德梁行數據顯示，2023上半年廣州甲級寫字樓存量同比增加9.4%，達643.2萬平方米。

需求較弱企業(yè)擴張意愿不強

張先生是上海一家生物醫(yī)藥初創(chuàng)公司的負責人，他告訴新華財經記者，今年5月份，企業(yè)所租賃的寫字樓進行了更換，面積小了，價格也更便宜了。“因為人員優(yōu)化調整，新租的寫字樓面積少了大約500平方米，因為位置的原因，每平方米每天的租金也少了一塊多錢。”張先生說。

在部分行業(yè)，像張先生企業(yè)擴租需求減弱，甚至外遷的企業(yè)也不在少數。仲量聯(lián)行報告顯示，成本節(jié)約型外遷和續(xù)租率上升，疊加未來供應放量的影響，導致上海二季度中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%。非中央商務區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%，二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。

“2021年的寫字樓市場是個高峰，很多企業(yè)都在選擇擴租，但從2022年年中開始，市場逐漸變差。”在上海虹橋從事商業(yè)地產租售的經紀人張禮江告訴新華財經記者。

為了吸引更多租戶，部分寫字樓業(yè)主用延長免租期的方式變相降價。張禮江說：“2021年市場比較火的時候，一般的免租期限最多20天左右，現在很多業(yè)務都給到免租兩個月的條件。”此外，也有部分業(yè)主用附帶裝修等方式，吸引客戶入住。

從二季度上海寫字樓市場表現來看，金融、專業(yè)服務、電子信息科技及零售貿易等行業(yè)租賃需求成交占比位居前列。世邦魏理仕數據顯示，四大行業(yè)累積成交占比達78%。金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度依然較高，續(xù)租占據半壁江山。專業(yè)服務行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所、設計、咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定。此外，靈活辦公空間的新設需求較為積極。

從不同城市看，戴德梁行數據顯示，在廣州，包括法律、會計審計、咨詢等在內的專業(yè)服務業(yè)與貿易零售業(yè)是上半年甲級寫字樓市場的租賃主力，這兩大領域的租賃成交面積占比分別為27.6%和23.3%，制造業(yè)租賃成交面積占比亦環(huán)比擴大了3.9個百分點。

此外，廣州TMT行業(yè)在2023年二季度租賃成交占比為13.6%，環(huán)比和同比分別增加6.7%和1.3%，這也側面說明科技企業(yè)需求有所回升。

戴德梁行數據還顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

大量新增供應“在路上”

寫字樓市場何時進入恢復的快車道？對此，市場普遍預測，復蘇或許還需要較長時間。最主要的原因在于，相關市場恢復仍需要一定時間，且一線城市寫字樓供應量依然較大。

以上海為例，下半年寫字樓市場新增供應預計接近百萬平方米。世邦魏理仕預測，上海下半年寫字樓市場新增供應預計超過95萬平方米。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越說：“今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近十年來的最高水平。”

戴德梁行也預測，2023年內，深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，未來兩到三年，空置率進一步推升是大趨勢。

第一太平戴維斯數據也顯示，2023年深圳全市將有17個新項目入市，約為市場帶來145.3萬平方米甲級寫字樓供應。北京2023年將新增約74萬平方米供應，未來四年共計約有350萬平方米的新增供應漸次入市，年平均新增供應在70萬平方米至80萬平方米,市場去化壓力較大。

有業(yè)內人士表示，在一線城市，長期存在“重商業(yè)、輕居住”的供地思路，相比住宅用地供應，部分城市商業(yè)用地供應處于過剩狀態(tài)，在進行政策性調整以及“商改居”等措施推出的同時，還應進一步改變相關供地理念。

從長期來看，受中國經濟韌性強影響，一線城市高端寫字樓市場仍有較大回旋余地。以上海市場為例，張越表示：“挑戰(zhàn)與機遇并存，上海經濟有許多結構性優(yōu)勢，金融業(yè)的引領地位與金融服務業(yè)的成熟度、科技創(chuàng)新能力與全球高端要素資源集聚，這些都能為上海中長期發(fā)展注入動能。”

陸家嘴公告稱，展望下半年，陸家嘴在辦公樓宇營銷方面，將積極推動前灘四方城的租賃工作，吸引更多行業(yè)龍頭、優(yōu)質客戶入駐前灘，使前灘成為總部經濟最集聚、產業(yè)創(chuàng)新更活躍的國際商務區(qū)。