是的，本輪力度空前的大救市，能不能讓樓市翻身，還不是個(gè)定數(shù)。

關(guān)鍵還要看兩件事：

(資料圖片僅供參考)

一看，棚改 房票誠(chéng)意和力度；

二看，拖后腿兒的多不多。

今天這篇文章，我想就以上這兩個(gè)很有可能決定樓市未來(lái)命運(yùn)的關(guān)鍵點(diǎn)，展開聊一聊。

1

“棚改 房票”2.0時(shí)代，正式開啟！

今年以來(lái)，從政治局會(huì)議到國(guó)常會(huì)，都提到了棚改和房票，鄭州、南京等60個(gè)城市也明確表示要大力推行房票制度去庫(kù)存。

每一次市場(chǎng)行情下沉壓力大的時(shí)候，棚改 房票制度，就重出江湖了 。

什么是房票？

吶，就像這樣一張紙↓↓↓

這張憑證上，詳細(xì)寫著征收項(xiàng)目、房票持有人、使用期限、房票總額、性質(zhì)等。

通俗的說(shuō)，房票就是政府發(fā)的“拆遷支票”。

2014年，房票誕生于上一輪棚改貨幣化安置，最早出現(xiàn)在浙江諸暨市和安徽銅陵市。

2015-2018年，全國(guó)都在大搞棚改貨幣化，房票制度幫助大量三四線城市成功去庫(kù)存。

房票有什么優(yōu)勢(shì)？來(lái)對(duì)比三類安置方式：

1、實(shí)物安置，即賠安置房，按比例賠；

缺點(diǎn)：

等待周期長(zhǎng)，很多15年拆的，到現(xiàn)在都沒(méi)住進(jìn)安置房；

位置受限，原地安置；戶型受限，固定戶型，沒(méi)有多樣化選擇；

而且一個(gè)地方突然出現(xiàn)大量安置房，租不好租，又不能交易賣不掉，造城浪費(fèi)。

2、貨幣安置，給錢不給房；

缺點(diǎn)：

金額標(biāo)準(zhǔn)眾口難調(diào)，協(xié)調(diào)難度大，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)釘子戶；

另外總金額過(guò)大，也會(huì)給政府財(cái)政支出造成巨大壓力；

對(duì)居民好處就是自由度高，手里全是錢，想買啥買啥，但既然財(cái)政壓力大，也就意味著能短時(shí)間內(nèi)拿到全部資金不容易。

3、給房票，拿著去兌換安置房或者商品房都行；

缺點(diǎn)：

不同地方，限制不一樣，限制過(guò)大，無(wú)論是拆遷戶還是開發(fā)商，接受度都低，不配合。

拿到房票后，怎么用？最后怎么結(jié)算？

看房票制度整個(gè)流程↓↓↓

簡(jiǎn)單看就是

”簽訂補(bǔ)償協(xié)議--發(fā)放房票（購(gòu)房證明）--房源超市購(gòu)房--憑房票向政府結(jié)算”。

所以理論上，房票的優(yōu)勢(shì)更大、效率更高、成本也更低。

2

重啟房票背后的根本原因，你知道嗎？

初步算了算，上一輪房票1.0，大概有12個(gè)城市參與，這些城市大都是三四線，只有一個(gè)省會(huì)福州參與。

但這一輪房票2.0，也就是2022年之后，已經(jīng)有大概60個(gè)城市在大力推行，主要集中在浙江、江蘇、山東、福建、河南等；

而且這一次出現(xiàn)了很多高能級(jí)城市，已經(jīng)有7個(gè)省會(huì)城市，包括福州、鄭州、昆明、合肥、貴陽(yáng)、南京、南昌；1個(gè)直轄市重慶，2個(gè)新一線城市寧波和青島。

從過(guò)去的三四線，到這次上升為省會(huì)城市，為什么？都太難了！

1、19個(gè)城市棚改，擴(kuò)大房票效應(yīng)——要救市了！

在超大特大城市包括，上海，北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。

這里面除了一線城市外，都會(huì)大力推行房票制。

2、全國(guó)商品房銷售壓力太大，要用房票刺激去庫(kù)存——單純賣房，賣不動(dòng)了！

2022年全國(guó)商品房銷售額、銷售面積，都出現(xiàn)斷崖式下跌。

原來(lái)平均每年增速10%，現(xiàn)在一年跌掉40%，怎么受得了？

更何況，2023年前7個(gè)月的數(shù)據(jù)，依然相當(dāng)難看。

看圖↓↓↓

商品房銷量跌的有多狠？

南京、寧波，跌幅超過(guò)40%；

重慶、貴陽(yáng)、合肥，跌幅超過(guò)20%；

重慶銷售金額跌幅超過(guò)了50%；

3、房票直接省了蓋安置房了，減輕地方政府CZ壓力——地方CZ吃緊，沒(méi)錢了！

這一點(diǎn)，也是最關(guān)鍵的。

關(guān)于地方CZ，這點(diǎn)太敏感，不展開，大家都懂。

所以，理論上，一張房票，老百姓、開發(fā)商、地方政府，三方都能受益。

3

理論歸理論，實(shí)際上，一用房票就能快速去庫(kù)存？扯！

是口號(hào)去庫(kù)存，還是實(shí)質(zhì)性去庫(kù)存，還要看幾點(diǎn)：

1、落地沒(méi)誠(chéng)意不行！

——有些城市，提供的商品房項(xiàng)目，明眼一看，好區(qū)域、好地段的沒(méi)有一個(gè)，打6折7折都賣不動(dòng)，誰(shuí)用房票兌？

2、流程太復(fù)雜不行！

——開發(fā)商也怕麻煩、怕周期長(zhǎng)，尤其是現(xiàn)在都急著用錢的時(shí)候，太復(fù)雜開發(fā)商就不愿意，就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格偏高，比如四川達(dá)州渠縣，你要用房票，開發(fā)商就把價(jià)格漲幾百或者上千，這能去庫(kù)存？

3、限制條件太多不行！

——南京已經(jīng)開始籌劃，能“全市跨區(qū)”選擇的安置房源超市了，限制越少、用的越多。

4、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)太低更不行！

——比如2022年12月，寧波十六區(qū)憑房票購(gòu)房，只補(bǔ)貼4%，就幾乎完全沒(méi)效果；

你獎(jiǎng)勵(lì)20%、30%，你要讓大家看到肉眼可見的收益，誰(shuí)不干誰(shuí)傻，排隊(duì)擠破頭也搶著買。

5、最最最重要的，關(guān)鍵在于有沒(méi)有錢，誰(shuí)給錢！

2016 年，銅陵市就出現(xiàn)開發(fā)商因房票結(jié)算周期長(zhǎng)，拒收房票。

這年頭，開發(fā)商最缺的就是錢，最怕的就是空頭支票，那還不如不賣房。

以上這些，任何一個(gè)環(huán)節(jié)卡住了，房票都執(zhí)行不下去、都沒(méi)效果！

有幾個(gè)城市這次做的非常好：

紹興用房票也可以買二手房；常熟用房票完全不限購(gòu)，隨便買；溫州的房票使用人還可以變更一次；宜春更厲害了，房票允許隨意轉(zhuǎn)讓；

這流通性加倍，效果加倍。

就比如，浙江義烏，今年短短63天就消化了10億房票，帶動(dòng)銷售591套房，銷售金額21.46億。

這就是肉眼可見的去庫(kù)存效果！

4

最后，全國(guó)救市風(fēng)口，還要看，有沒(méi)有拖后腿的、有多少拖后腿的？

就比如這兩天都在熱搜上的某大和某桂園事件……

還要看，這次摸底后，房企未暴露的銷售和債務(wù)情況……

這就牽扯到，樓市下沉兩年來(lái)最大的問(wèn)題——房企安全問(wèn)題。

房企安全帶來(lái)的影響，不用說(shuō)，大家都懂。

所以，本輪救市的終局，至少目前看，并不是個(gè)定數(shù)。

寫到這兒，能說(shuō)的都差不多了，不能說(shuō)的真話，實(shí)在太敏感。

比如全面救市下，依然要防范風(fēng)險(xiǎn)！防范風(fēng)險(xiǎn)！

什么風(fēng)險(xiǎn)？

地方zhai、城投zhai，債務(wù)窟窿風(fēng)險(xiǎn)，和你無(wú)關(guān)？和一座城市里的每家企業(yè)、每個(gè)人都緊密相關(guān)！

房企堡壘風(fēng)險(xiǎn)！你要不要警惕？一旦它、它們出問(wèn)題，你的房子別說(shuō)保值了，它還能順利交付嗎？

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