21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

2.55億港元及8910萬美元的多批次定期貸款融資落地。2022年1月，中駿（01966.HK）增發(fā)過一筆1.5億美元債，這次中駿以債務(wù)置換的方式再度撬開境外融資大門。為期15個(gè)月的再融資，僅是借新還舊，而非新增貸款融資。中駿作為借款人與銀團(tuán)作為原有貸款人訂立由香港上海匯豐銀行協(xié)調(diào)的融資協(xié)議。

這筆境外融資基本可以覆蓋中駿在7月所面臨的一筆美元債的1.4億原始本金，中駿的償債壓力大幅降低。這是對(duì)近兩年一直被海外債務(wù)陰影籠罩著的行業(yè)的鼓舞。

(資料圖片僅供參考)

中駿打通境外融資渠道，與綠城宣布2023年上半年銷售規(guī)模同比上漲19%有異曲同工之妙。這家閩系房企給予投資人的美好在于它的守信。畢竟商業(yè)的本質(zhì)可以是價(jià)值交換，也可以是信任。

隨著中駿一紙公告向外界宣布該公司獲2.55億港元及8910萬美元的多批次定期貸款融資，其新債市硬漢的頭銜應(yīng)聲落地。

曾幾何時(shí)，債券圈內(nèi)充斥著“某某房企能否償還多少億到期美元債”的每日一問。中駿化債之路越走越順，離不開創(chuàng)始人黃朝陽(yáng)的堅(jiān)持。據(jù)其身邊人透露，下半年，黃朝陽(yáng)或者中駿的工作重心將轉(zhuǎn)移到全線產(chǎn)品升級(jí)與供貨節(jié)奏上。而近期中駿廈門島內(nèi)的新項(xiàng)目因?yàn)槿嫔?jí)而大受市場(chǎng)歡迎。

為什么是中駿

房地產(chǎn)債市硬漢，華南有雅居樂，華東有中駿。這兩家房企與其他民企的債務(wù)壓力是一樣的，但仍堅(jiān)持兌付，共同點(diǎn)是創(chuàng)始人的堅(jiān)持。不同的地方在于，雅居樂有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在這次流動(dòng)性危機(jī)中起了關(guān)鍵作用；中駿創(chuàng)始人黃朝陽(yáng)個(gè)人在泉州有民間資本人脈，一直貫穿于中駿投資拿地與漫長(zhǎng)的償債周期。不過這一點(diǎn)，其本人從未在公開場(chǎng)合談?wù)撨^。值得關(guān)注的是，中駿近兩年將投資結(jié)構(gòu)從三四線城市往一二線、強(qiáng)二線城市調(diào)整。

中駿能夠與境外財(cái)團(tuán)達(dá)成融資協(xié)議，也并非一蹴而就，而是經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年的談判周期。今年4月，中駿在投資者會(huì)議上透露，該公司正與銀行洽談兩筆今年有償債壓力的兩筆美元債再融資事宜，其中，一筆原始本金為2.5億美元，還有剩余1.4億美元應(yīng)于7月份償還；2024年9月到期另一筆4.5億美元債，今年3月份應(yīng)分期償還10%本金，為近4000萬美元，另外15%將近6000萬美元的本金應(yīng)于9月份支付。實(shí)際上，中駿自今年年初已嘗試與境外金融機(jī)構(gòu)達(dá)成債務(wù)展期、置換等動(dòng)作。

復(fù)盤中駿的化債之路，可以用異常艱難來總結(jié)。但凡黃朝陽(yáng)一念之差，都會(huì)讓中駿加入債務(wù)逾期大軍。

2022年，中駿累計(jì)償還境內(nèi)外公開債務(wù)近115億元，這一年，中駿權(quán)益銷售490.1億，但流動(dòng)性趨緊。中駿2022年的流動(dòng)負(fù)債總額比2021年幾近翻倍；總資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債一項(xiàng)，2022年比2021年少了63億，也可見其資本開支、短期負(fù)債等各項(xiàng)壓力。

2022年，中駿總借款余額約為441.57億元，比2021年年末約501.98億元減少60.41億元。其中，短期計(jì)息銀行及其他貸款107.43億元，優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券約39.6億元。

截至2022年末，中駿一年內(nèi)到期計(jì)息銀行及其他貸款107.43億元，比2021年末的86.89億元增加20.54億元，年內(nèi)優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債合計(jì)39.6億元，比上年末66.19億元減少26.6億元。換言之，中駿2023年內(nèi)將到期總債務(wù)余額約為147億元。而2022年年末，中駿賬上可動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約91.2億元，比上一年末約156.8億元大幅度減少65.6億元。其中，受限資金38.66億元，已抵押存款20.31億元。

流動(dòng)資金無法覆蓋到期債務(wù)，這是過去一年里民企普遍面臨的困境。

但中駿積極通過抵押商業(yè)物業(yè)、增加資產(chǎn)抵押等內(nèi)部手段推進(jìn)債務(wù)置換。2022年，中駿抵押了估值128億的投資物業(yè)，比2021年新增了約21億；開發(fā)中的項(xiàng)目抵押估值497億，比2021年的238億翻番。

這一過程中，中駿通過抵押部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，獲得了9億抵押貸款，并于2023年1月發(fā)行了由中債增15億公司債，還計(jì)劃發(fā)行第二支中債增債券，但發(fā)行具體的時(shí)間并未透露。2022年9月，中駿以5600萬元出售方隅集團(tuán)70%股權(quán)。2022年12月，中駿與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)授信額度超430億。

堅(jiān)持總有回報(bào)。2022年1月，中駿就抓住境外融資窗口期，成功增發(fā)于2024年到期的1.5億美元債，票息5.95%。乘著2022年四季度中央密集推出政策助力房地產(chǎn)融資的東風(fēng)，中駿進(jìn)入首批中債增支持發(fā)債民企名單，并于2023年1月成功發(fā)行一筆15億元中債增，期限為3年，票面息率4.1%。

雖然今年內(nèi)償債壓力已大大減緩，但中駿2024年還面臨包括5億美元債、5.4億元公司債以及若干離岸銀行貸款在內(nèi)的償債壓力，但債務(wù)久期結(jié)構(gòu)漸趨合理。

黃朝陽(yáng)的堅(jiān)持

隨著債務(wù)危機(jī)的解除，黃朝陽(yáng)個(gè)人也收獲了業(yè)內(nèi)不少贊譽(yù)。誠(chéng)然，企業(yè)發(fā)展路徑與創(chuàng)始人有著千絲萬縷聯(lián)系。黃朝陽(yáng)曾經(jīng)透露自己有兩個(gè)為之驕傲的30多年。一是與另一半持續(xù)30多年的婚姻生活；二是白手起家創(chuàng)業(yè)30多年，黃朝陽(yáng)跟著公司移動(dòng)過3個(gè)城市，搬過四次家。

“我們?cè)谧錾膺@件事情上，30年沒打過官司，而且30年股東沒變過，我們的合作者到現(xiàn)在從初始的創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在都沒改變過。”黃朝陽(yáng)這番話也能看出中駿背后的股東實(shí)力。能陪伴中駿從幾十億到千億規(guī)模，股東們的投資定力也可見一斑。

2017年1月，中駿總部正式遷入上海中駿廣場(chǎng)。黃朝陽(yáng)稱之為戰(zhàn)略匹配與人才的匹配。據(jù)了解，目前中駿一線城市公司的總經(jīng)理是清一色的“80后”。

中駿的安全著陸，給民企作出榜樣的同時(shí)，也給自身留出了更寬廣的發(fā)展空間。但后市不確定性也影響民企命運(yùn)。比如6月銷售承壓。以中駿為例，該公司7月6日披露的6月營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，6月銷售額30.09億、銷售面積約為23.98萬平方米，同比分別減少50%、56%。2023年上半年，中駿銷售200.84億，同比減少了38%。

與大部分房企一樣，中駿5月銷售31.02億，高于6月。只不過，中駿后面的路或許會(huì)比同行走得更順一點(diǎn)。