生活恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)重啟，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)。

據(jù)多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的上海2023年一季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，在過(guò)去的三個(gè)月里，上海市場(chǎng)持續(xù)釋放復(fù)蘇信號(hào)：寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶看量和問(wèn)詢(xún)量的明顯增加，購(gòu)物中心的客流量大幅回升，大宗交易活躍度提高，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金的上揚(yáng)和空置率的下降……

多位業(yè)內(nèi)人士表示，境內(nèi)外資金也頗為活躍，不少外資機(jī)構(gòu)類(lèi)的客戶(hù)陸續(xù)回到國(guó)內(nèi)，并對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形勢(shì)給出了較為積極的反饋。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)總裁張靜預(yù)計(jì)，今年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。

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圖片攝影：任玉明

前兩個(gè)月上海新增首店181家

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，各行各業(yè)也逐漸回歸到往日的繁忙中。

“最近寫(xiě)字樓市場(chǎng)上有很多人問(wèn)詢(xún)，整體帶看量也很大。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示，這其中包括了外資、內(nèi)資、民營(yíng)等企業(yè)，涵蓋新賽道、傳統(tǒng)賽道等各個(gè)行業(yè)。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上來(lái)看，據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)，受較高供應(yīng)量的影響，今年一季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為17.31%，比去年四季度上揚(yáng)0.61%；平均租金基本維穩(wěn)，約為8.11元/平方米。

朱熙東表示，企業(yè)通常在一二季度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，三四季度才會(huì)集中發(fā)生一些大宗的租賃案例。

他同時(shí)透露，近期許多外資客戶(hù)全球CEO、亞太區(qū)領(lǐng)導(dǎo)層都來(lái)到了上海，關(guān)注國(guó)內(nèi)市場(chǎng)在今年上半年的業(yè)績(jī)，并展望接下來(lái)的投資，比如是否進(jìn)行團(tuán)隊(duì)擴(kuò)容、辦公室面積擴(kuò)大等。“據(jù)我們從客戶(hù)方面了解到的信息，大家對(duì)未來(lái)比較有信心，反饋相對(duì)積極。”

仲量聯(lián)行投資部華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎也提及，2022年底以來(lái)，不少外資在亞太地區(qū)的活躍度有所提升，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是其關(guān)注的重點(diǎn)之一，有東南亞、中東等地區(qū)的資金也在布局中國(guó)市場(chǎng)。

在零售物業(yè)方面，上海促消費(fèi)活動(dòng)，帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，購(gòu)物中心的客流量大幅回升，餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。

作為首店經(jīng)濟(jì)橋頭堡的上海，在2022年共有1073家新設(shè)首店，新增規(guī)模領(lǐng)跑全國(guó)，2023年依舊保持著突出表現(xiàn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，前兩個(gè)月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%；娛樂(lè)業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。

戴德梁行提供的退稅額展示了上海對(duì)國(guó)際消費(fèi)者的吸引力。據(jù)披露，1-2月，上海退稅消費(fèi)高速增長(zhǎng)，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬(wàn)元，同比上升40.28%。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九分析稱(chēng)，上海的退稅消費(fèi)及首店開(kāi)店率取得“全國(guó)雙第一”，預(yù)示著上海目標(biāo)作為國(guó)際消費(fèi)中心城市已取得顯著的效果，更見(jiàn)預(yù)示著未來(lái)上海對(duì)于國(guó)際消費(fèi)者的吸引力大大增加。隨著3月底上海虹橋機(jī)場(chǎng)國(guó)際、港澳臺(tái)航線(xiàn)復(fù)航，上海國(guó)際郵輪母港恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)按下“重啟鍵”，也預(yù)示著未來(lái)上海將接納來(lái)自全世界的消費(fèi)者。

長(zhǎng)租公寓備受青睞

市場(chǎng)的積極也反映在了大宗交易的增長(zhǎng)上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢(shì)，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對(duì)上海投資市場(chǎng)的預(yù)期更加積極。

由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，戴德梁行統(tǒng)計(jì)的一季度大宗交易市場(chǎng)成交金額低于去年同期水平，但戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)同樣給出了較為樂(lè)觀的預(yù)測(cè)，并預(yù)計(jì)成交數(shù)字復(fù)蘇將在下半年逐步體現(xiàn)。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的確定性在全球最高，在這一點(diǎn)上，是沒(méi)有機(jī)構(gòu)質(zhì)疑的。”盧強(qiáng)表示，中國(guó)是一個(gè)無(wú)法被忽視的市場(chǎng)。當(dāng)前投資市場(chǎng)熱情高漲的一個(gè)表現(xiàn)是，身為從業(yè)者的盧強(qiáng)“工作量增加了兩三倍，有時(shí)候一天要開(kāi)六七個(gè)會(huì)，這在去年下半年是很少的”。

投資型買(mǎi)家也在逐步回到賽場(chǎng)中。據(jù)仲量聯(lián)行披露，上述13單交易中有9單來(lái)自投資型買(mǎi)家，成交金額占比近8成，回到了2018年、2019年時(shí)的高位。

孫翎表示，2022年第四季度時(shí)，自用型買(mǎi)家基本上占據(jù)了大部分江山，投資型買(mǎi)家占比在20%以下，如今投資者的返場(chǎng)意味著他們對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、上海市場(chǎng)的看好，也給市場(chǎng)帶來(lái)了信心。

在多種資產(chǎn)類(lèi)型中，長(zhǎng)租公寓備受投資者青睞。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，在政策利好下，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)別保持著較高的成交熱度，一季度共有3宗成交，按成交數(shù)量計(jì)，占比達(dá)23%。

盡管長(zhǎng)租公寓單項(xiàng)目體量較小、成交金額有限，但近年來(lái)已呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)。孫翎透露，2017年-2021年的5年里，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)的成交金額是55億元，而2022年這一成交額達(dá)到了65億元，“比過(guò)去5年成交總額還高”。

事實(shí)上，一季度長(zhǎng)租公寓的三單成交總額已達(dá)到28億元。據(jù)了解，截至4月中旬，上海已成交了第四單長(zhǎng)租公寓，孫翎預(yù)計(jì)上半年可能會(huì)突破10單，該資產(chǎn)類(lèi)別向上的成交趨勢(shì)非常明顯。

孫翎提及，目前長(zhǎng)租公寓可交易的的項(xiàng)目非常稀缺，價(jià)格也處于較高的位置。她表示，近期的三單交易都發(fā)生在內(nèi)環(huán)內(nèi)，其中有兩單是穩(wěn)定、核心型的項(xiàng)目，已有租賃表現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目，單價(jià)均已達(dá)到了4萬(wàn)元的高位，“這基本上已經(jīng)是市場(chǎng)的基準(zhǔn)價(jià)了”。

盧強(qiáng)也預(yù)計(jì)，得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對(duì)清晰的退出路徑，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于長(zhǎng)租公寓的熱情仍將延續(xù)。