2023開春，樓市從一片寒冬中開始復(fù)蘇。新建商品住宅銷售面積1月、2月同比增速，已從去年的月度負20%~30%水平回歸到基本持平。

與此同時，土拍市場在近期也出現(xiàn)了新的動向。在一二月北京、杭州、蘇州、南京等熱門城市的土拍市場上，超兩成百強房企開始出手拿地。甚至沉寂許久的非國央房企，也開始在土拍中嶄露頭角，包括龍湖、金地、濱江在內(nèi)的少數(shù)具備一定投資能力的優(yōu)質(zhì)房企，在土拍市場上頻頻現(xiàn)身。

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近期，金地集團接連參與了北京、杭州、南京、蘇州、西安等多個城市的土地競拍后，成功在3月28日獲得了西安浐灞生態(tài)區(qū)一宗計容面積約14.8萬平米的居住用地，此舉向外界傳遞出了不一樣的信號。在回復(fù)記者問詢時，金地集團董事長凌克闡述了他的投資動力理論：“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，房企需要新投資”。

新格局下的投資與發(fā)展

在經(jīng)過過去一年半的市場洗禮后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。一部分以高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)為經(jīng)營取向的規(guī)模房企被迫觸礁擱淺，進入了艱難的自我修復(fù)與被修復(fù)過程；而順利通過洗禮的優(yōu)質(zhì)房企，則重構(gòu)市場競爭格局，市場開始進入一個新的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢。

在這樣的發(fā)展態(tài)勢下，今年2月份市場需求正逐步恢復(fù)。雖3月份市場成交稍有回落，但仍顯示出較去年顯著的增長與韌性。在逐漸趨穩(wěn)的行業(yè)供需關(guān)系中，一些憑借自身管理與能力存活下來的房企，則可以獲得未來穩(wěn)定堅實的發(fā)展機會。

早在今年開年的內(nèi)部經(jīng)營工作會上，金地集團董事長凌克針對今年金地的投資工作就提出了一套"投資動力"理論：房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。穩(wěn)健的新項目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動力。“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發(fā)展基礎(chǔ)。”

為確保投資項目實現(xiàn)投資預(yù)期收益，金地今年進一步提高了投資要求：投資項目必須兼顧安全性、流動性。具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經(jīng)營層面，項目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

優(yōu)質(zhì)房企的“安全墊”

對于房企而言，要保持投資動力，需要強勁的經(jīng)營性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流。但過去幾年來，現(xiàn)金流卻是絕大多數(shù)房企難以破解的"緊箍咒"。曾幾何時，一些房企雖懷揣著高速發(fā)展的夢想，卻倒在了市場巨變下的現(xiàn)金流斷裂。

在行業(yè)高負債、高杠桿狂奔浪潮下，金地的各項負債指標連續(xù)多年維持在平穩(wěn)健康的水平。房企頻頻出險的2022年，金地如約償還了全部公開到期債務(wù)，展示出良好的資金流動性和償債能力，并實現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。

受益于良好的資信狀況，金地在去年底還先后獲得農(nóng)行、工行、中行等多家國有大行累計超1000億元的綜合授信支持。作為房企融資"三支箭"受益企業(yè)，還同步向交易商協(xié)會遞交了150億元中票的儲架式注冊發(fā)行申請。"現(xiàn)在國有大行都已經(jīng)加強了對金地公司的信貸支持，這些都是優(yōu)質(zhì)房企曙光即將到來的積極信號"，董事長凌克在會議上向管理干部們透露。

在信用債市場方面，隨著外部環(huán)境變化和房地產(chǎn)市場的回穩(wěn)，曾經(jīng)因資本市場恐慌被"錯殺"的金地債券和中票價格也已回到了正常的估值水平，這都顯示了資本市場對金地的信心在持續(xù)修復(fù)。

在銷售端，金地從去年8月以來，以持續(xù)優(yōu)于市場平均水平的銷售表現(xiàn)，獲得了領(lǐng)先行業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流。自2022年8月開始，金地連續(xù)4個月單月銷售額同比正增長，取得TOP20房企中的較好成績。在上海，2022年共獲取的5個項目全部實現(xiàn)當年開盤并熱銷，穩(wěn)居上海市場份額前三。今年1-2月，金地延續(xù)了去年下半年以來的優(yōu)異表現(xiàn)，累計實現(xiàn)簽約金額240.1億元。

深煉產(chǎn)品力，創(chuàng)新贏市場

2022年無疑是行業(yè)深度調(diào)整的一年，市場供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化。面對一個競爭趨于白熱化的市場，惟有深煉產(chǎn)品力，強化產(chǎn)品創(chuàng)新，才能在存量市場中實現(xiàn)突圍。為此，凌克向金地的產(chǎn)品部門提出了新要求：“在產(chǎn)品研發(fā)方面要不斷加強產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，不斷推出新產(chǎn)品去滿足客戶需求”。

去年底入市的上海虹橋峯匯，是金地近年來產(chǎn)品創(chuàng)新的最新力作。項目以其高技派的建筑風(fēng)格，全齡場景的美學(xué)設(shè)計贏得了市場認可，成為上海首個被BREEAM認證的5星住宅項目，項目開盤幾小時即熱銷告罄。

今年以來，金地繼續(xù)加大了產(chǎn)品創(chuàng)新的力度和速度。“我們正在研發(fā)的‘中國風(fēng)宋式’系列，將凝聚金地理性高技、審美引領(lǐng)、配套關(guān)懷、綠色健康的產(chǎn)品特色，這一新中式產(chǎn)品即將在廣州、天津、杭州等城市落地”，凌克向記者透露。

在凌克看來，產(chǎn)品創(chuàng)新不僅僅是戶型、立面等方面的創(chuàng)新，還應(yīng)該包括滿足居住體驗的技術(shù)創(chuàng)新。過去幾年來，他不斷要求金地的產(chǎn)品團隊圍繞客戶在健康、科技等方面的需求進行技術(shù)創(chuàng)新，為客戶打造綠色健康的生活空間。

2022年6月，金地發(fā)布了代表其最新產(chǎn)品標準"G-WISE-綠色健康標準"。這套體系以127項綠色健康標準，實現(xiàn)對"城市-社區(qū)-住宅"層級的全維宜居滲透。

“在產(chǎn)品方面金地要繼續(xù)保持在行業(yè)前列，爭取在建筑、平面、功能三方面取得新的突破"，凌克表示。