廣園東成為增城最早的樓盤板塊，是與2001年廣園快速路的開通至增城聯系在一起的。

(相關資料圖)

當年番禺華南大盤的崛起與1998年華南快速首段的開通有關，但是大石-洛溪房地產的興起最初則是由于1988年洛溪大橋的通車。而萬博-長隆樓盤板塊的成長應該與2007年新光快速的開通有聯系。顯然，番禺房地產與快速路和聯系十分密切。

再者，從地鐵來看，2006年3號線番禺段開通時，華南大盤已經成熟，只是提升了番禺的居住品質。2017年和2018年地鐵13號線、21號線的開通也促進了增城與中心城區(qū)的融合，也是當地房地產市場的一大利好，而廣園快速、廣深高速、廣河高速等等已經使廣州中心城區(qū)前往增城的路網多樣化了。

但是，近些年，一直有讓增城避免成為當初番禺那樣的“睡城”的呼聲。

那么，什么才是促使番禺真正改變“睡城”形象的呢？

高快速路、地鐵線等交通改善功不可沒，但是，交通有可能使當地房地產成為“方便的睡城”，并不具有改變“睡城”性質本身的充足條件。

記得，為了改變“睡城”形象，2014年當時番禺區(qū)領導提出的思路主要是想把居民的消費留下，不要使居民僅僅是“睡在番禺”，還要“消費在番禺”。于是有了把萬博商圈打造成“廣州第二CBD”的設想。在亞運會后，這個目標初步達到了。起碼至今，除了珠江新城，最具CBD氣質的就是萬博商圈。

而正是萬博商圈和周邊各種產業(yè)園區(qū)的涌現，才使華南板塊20多個超級大盤的居民很多留下來就業(yè)創(chuàng)業(yè)，這樣，置業(yè)與就業(yè)形成了統(tǒng)一。這實際上就是產城融合、產城互動，這就超越了把消費留住的理念。

增城面臨的“睡城困境”與當時番禺類似，但起點要高很多，可以借鑒經驗教訓的也有很多。一是增城要有打造區(qū)域CBD的思維。曾經增城提出要建設中等城市的設想，對于距離中心城區(qū)較遠的區(qū)域，形成相對獨立、完善的城市功能是必須的，這在南沙、花都也是如此。增城目前最具有CBD形象的是增城開發(fā)區(qū)管委會和增城區(qū)南部政務中心周邊地區(qū)，這里聚集了萬達廣場、永旺購物中心、平安科技硅谷、寶盛國際創(chuàng)新中心等商業(yè)、研發(fā)中心。而荔城雖然商業(yè)比較成熟，但沒有形成CBD氣質。無論如何產城融合，沒有CBD依托的城區(qū)幾乎不可能形成較好的城市生活氛圍，這也是萬博商圈興起對華南板塊的價值。

二是增城要把東部樞紐與增城開發(fā)區(qū)兩者的功能定位進行分工和聯動。目前，增城的最高建筑（200米、46層）出現在東部樞紐所在地新塘TOD，但是，商業(yè)最旺的是增城開發(fā)區(qū)。兩者區(qū)位接近，一個主打制造業(yè)和科技研發(fā)，一個主打物流和高端服務業(yè)。兩者可以形成為“聯動CBD”模式，如珠江新城與琶洲隔江相連。但是，要避免“萬博－長隆－南站商務區(qū)”，最終只旺了萬博，擁有高鐵樞紐站的廣州南站商務區(qū)遲遲沒有起動成功。東部樞紐的交通物流優(yōu)勢要全面發(fā)揮，并從單一交通樞紐走向總部經濟、平臺經濟等的綜合樞紐。

三是要處理好東部樞紐CBD與周邊商圈的輻射半徑關系。短期來看，東部樞紐與增城開發(fā)區(qū)的CBD打造應側重于增城本地龐大的樓盤居民需求。目前初步形成的中新知識城、科學城/蘿崗等新商圈也都只有小范圍的輻射半徑。相對來說，萬博商圈已經有從區(qū)域CBD向都會次CBD進發(fā)的態(tài)勢了，只是三年疫情延緩了這一進程。因此，東部樞紐與增城開發(fā)區(qū)“聯動CBD”既要有短期設想，也要有遠期目標。

四是充分利用好新地標的號召力作用。目前，廣匯新世界金融中心、新世界廣匯尊府、新世界廣匯天地、新世界星光道等項目都在廣州東部樞紐再造地標，創(chuàng)新打造co-city都會融合體，集國際甲級寫字樓、廣粵天地式“城市會客廳”、潮牌酒店、高端豪宅等于一體的新地標。顯然，最高建筑的崛起往往具有風向標意義，畢竟能支撐這樣建筑的位置應該具有相應的價值。萬博商圈已經是高樓林立，但似乎缺乏一個地標性建筑，這使其CBD地位缺乏辨識度。這是增城在東部樞紐建設中應該借鑒的。

總之，相對于萬博商圈定位為廣州南部CBD，東部樞紐的定位則是廣州東部CBD，而CBD的建成應該有效避免“睡城”狀態(tài)的出現。

作者：彭澎 廣州市博士科技創(chuàng)新研究會會長、廣州市房地產行業(yè)協會專家