記者 余知都

“盡管費盡周折贏下了這場官司，但希望大家以我為戒，不要再做借名買房的傻事了。”11月28日，經(jīng)歷了一場官司的湖南省長沙市消費者徐永波對《中國消費者報》記者說。

(相關資料圖)

借名買房

徐永波是一名出租車司機，此前和妻子感情不好，因家庭矛盾頻發(fā)而多次提出離婚。由于居住房是婚前妻子名下的，為保障自己離婚后有房可住，徐永波瞞著妻子，與堂妹徐文潔達成口頭協(xié)議，以徐文潔的名字購置了某樓盤204房，總價355319元。為穩(wěn)妥起見，徐文潔的丈夫彭述專門找來律師為堂哥借名買房出謀劃策。

2013年12月29日，徐永波將165319元通過現(xiàn)金存款的形式轉入徐文潔的銀行卡繳納首付款，并以徐文潔的名義與樓盤開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。2014年4月25日，他以徐文潔名義向銀行按揭貸款19萬元支付剩余房款，貸款期限20年。同年5月開始，徐永波按月定期通過現(xiàn)金存入的方式將還款金額存入徐文潔名下用于還貸的銀行卡。起初，該卡由徐文潔保管。幾個月后，為便于還款，徐文潔將該卡交與徐永波自行保管。

2015年11月10日，徐文潔協(xié)助堂哥辦理不動產證，房屋登記在徐文潔名下。到2020年5月，已還款6年。其間，隨著女兒長大，徐永波夫妻倆的感情磨合得越來越好。徐文潔和彭述此時卻出現(xiàn)感情裂痕，到法院起訴離婚。對此，徐永波隱隱感到有些不安。

2020年6月14日，徐永波與徐文潔就借名買房一事補簽了《借名購房合同》，載明徐永波以徐文潔名義購買某樓盤204房，并繳納購房首付款165319元，徐永波還清貸款后，徐文潔有配合徐永波辦理過戶手續(xù)的義務，過戶費用由徐永波承擔。堂弟徐文浩、徐文清在《借名購房合同》上簽字見證。

拿到《借名購房合同》后，徐永波一顆懸著的心放下了。然而，2020年6月底的一個凌晨，徐永波照例去銀行現(xiàn)金繳存時，發(fā)現(xiàn)徐文潔名下用于還款的銀行卡被鎖卡，導致他不能按時進行還貸。徐永波事后得知，因徐文潔和彭述處于離婚訴訟階段，雙方的財產（包括銀行卡）均被凍結。更令徐永波猝不及防的是，此時妹夫彭述不認可該借名買房一事，并認為是徐文潔為轉移夫妻財產與堂兄徐永波聯(lián)手導演的一出戲。

各執(zhí)一詞

2021年初，徐永波將徐文潔及彭述訴至法院，請求法院判令徐文潔、彭述協(xié)助自己辦理204房的過戶手續(xù)，并將房屋變更登記至自己名下。長沙市天心區(qū)人民法院開庭進行了審理。

庭審現(xiàn)場，徐永波陳述了自己借名買房的起因，以及支付首付款和償還銀行按揭款的過程，并出示了相關證據(jù)。

徐文潔認可徐永波借名買房一事，并表示購房款都是徐永波的，且銀行按揭也一直是徐永波在還款。徐文潔同時表示，彭述知道借名買房事宜，當時還是彭述聯(lián)系一名律師告知兄妹倆如何操作，買房當天，彭述也去了樓盤現(xiàn)場。徐文潔借給徐永波5萬元作首付款，彭述也知情。

彭述辯稱不認同借名買房。他認為，徐永波與自己妻子系堂兄妹，徐永波提供的《借名購房合同》系事后單獨與徐文潔補簽，且補簽的時間在彭述和徐文潔之間的離婚訴訟之后，有轉移財產之嫌。其次，本案證人都是徐永波的親戚朋友，缺乏證明力。徐永波提供的銀行流水顯示按揭還款大多是通過現(xiàn)金還款，不能說明按揭還款人就是徐永波。同時，徐永波家庭名下已有兩套住房，根據(jù)長沙市的限購政策，其聲稱的“借名購房”在當時違反購房政策，如今依然屬于限購范圍。

彭述還辯稱，房屋是自己去購買的，他與徐文潔一起去看的房，合同都是徐文潔個人簽字，自己沒簽字的原因是不需要兩個人簽字，票據(jù)原件也是徐文潔保管。

水落石出

法院認為，《民法典》第二百二十條第一款規(guī)定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”第二百三十四條規(guī)定：“因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”

法院審理認為，本案爭議的焦點為徐永波與徐文潔是否存在借名買房合同關系。本案訴爭的房屋購買時間為2013年12月，徐永波與徐文潔簽訂《借名購房合同》為2020年6月，彭述抗辯稱徐永波與徐文潔系堂兄妹，該《借名購房合同》簽訂時間在彭述與徐文潔婚姻關系出現(xiàn)問題后，不能排除徐永波與徐文潔系為轉移財產所為。僅憑徐永波與徐文潔簽訂的協(xié)議，法院無法確認借名買房合同關系是否存在。因此，法院認為，判斷借名買房關系是否存在，除了要看雙方是否有協(xié)議約定，還應當綜合分析購房時雙方當事人真實意思表示，并結合房款支付、房貸償還、房屋交付、居住、使用情況等進行綜合分析，再確定房屋歸屬。

法院對徐永波陳述的還款細節(jié)進行了認真調查分析。法院經(jīng)審查并結合相關事實，確信徐永波與徐文潔之間存在借名買房合同關系的事實具有高度可能性，且按當時的政策該房屋不屬于限購范圍，故法院認定徐永波借名買房事實存在。

據(jù)此，長沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決，判令徐文潔、彭述將204房過戶至徐永波名下。彭述不服一審判決，上訴至長沙市中級人民法院。日前，長沙市中級人民法院審理后作出維持原判的終審判決。

借名買房不可取

“當事人無論出于何種原因，借名買房都是不可取的。”湖南省消保委副主任兼秘書長吳衛(wèi)在接受《中國消費者報》記者采訪時表示，借名買房盡管法律沒有禁止，但隱藏著極大的風險和隱患，如果處理不好，將會給當事各方造成極大的困擾。

吳衛(wèi)進一步解釋說，一方面，實際出資人（借名人）可能面臨多方面的風險。如借用他人名義購買房產，屬于惡意規(guī)避法律法規(guī)政策的行為，雙方訂立的合同無效，實際出資人則無法取得產權。如名義產權人反悔或私自轉讓、抵押，實際出資人也可能無法取得產權。此外，如名義產權人陷入財產或者離婚等民事糾紛，房產有可能被查封甚至拍賣。如果名義產權人去世，其繼承人有可能不了解借名之事、不承認借名之事，甚至繼承人眾多，實際出資人可能陷入糾紛，最終無法取得房產。

另一方面，名義產權人也可能面臨風險。目前，國內多個城市對買房實施限購政策，且政策存在經(jīng)常變化的可能，如名義產權人后期自己打算買房，就可能會因借名行為而喪失買房的資格。國內多家銀行對購買第二套房產提高了首付比例、收取更高的貸款利率，名義產權人在后期自己買房時，可能需要支付更高的首付比例，給付更高的貸款利息。對于借名貸款買房的情況而言，實際出資人是實際還款人，名義產權人是名義還款人。如實際還款人逾期償還貸款，就可能會對名義還款人造成信用損失。

吳衛(wèi)提醒消費者在購買房產時，一定要慎重考慮可能存在的風險以及自身可承受風險的能力，不要為一時之便借用他人的名義買房，更不要因蠅頭小利而出借自己的名義給他人買房，以規(guī)避不必要的損失和風險。