今日，北京第三批次集中供地收官。

本次供地共出讓涉宅用地18宗地，全部順利成交，土地面積約75公頃，建筑規(guī)模約148萬平方米，土地出讓金共500.3億元。

(相關(guān)資料圖)

今年，北京調(diào)整集中供地節(jié)奏，將以往的三輪集中供地分為四批次進(jìn)行。北京鏈家研究院分析師岳微分析認(rèn)為，相較于首批成交17宗、二批成交14宗后，本輪（三批）成交18宗，每輪次規(guī)劃地上建筑物面積保持在150萬平方米左右。本輪土拍供應(yīng)體量維持了總體均衡，供給節(jié)奏分布更為合理。

國、央企拿地主力

中海“殺”瘋了

在本輪土拍中，不論是從報名還是成交方面，國、央企依然成為了拿地主力。

岳微分析認(rèn)為，集中供地趨勢下，區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動發(fā)展已成為開發(fā)企業(yè)競地新思路。

從本輪拿地上來看，針對不同區(qū)域的地塊，房企拿地策略各有側(cè)重。對于底價地塊，房企偏好聯(lián)合開發(fā)，而核心地塊還是以獨(dú)立競得為主。

具體來看，在房企報名方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤以單獨(dú)或聯(lián)合體形式，合計報名9宗地塊；中海獨(dú)立報名了7宗地塊；綠城報名了4宗地塊；首開報名6宗地塊。民營房企僅有龍湖、潤澤、綠城三家參與報名。

成交方面，中海再次“豪氣外露”，147.45億元斬獲了3宗地塊。其中，中海以41.975億元 3.6萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得海淀永豐013號地塊，以55.775億元 4000平現(xiàn)房銷售面積競得北京海淀永豐0015、0016地塊。

兩宗地塊的銷售指導(dǎo)價分別為8.5萬元/平米，8.2萬元/平米，相較于成交樓面價，也為競得企業(yè)留有一定利潤空間。

此后，中海乘勝追擊，又以49.7億元競得北京豐臺大紅門0004地塊，成為本輪土拍的最大贏家。

建發(fā)也表現(xiàn)亮眼，在以33.81億元的頂價將豐臺區(qū)南苑槐房村地塊收入囊中之后再次發(fā)力，以32.66元的價格奪得昌平生命科學(xué)園地塊，該地塊的成交樓面價3.6萬元/平方米，住宅銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。后續(xù)或與珺和府項目聯(lián)動營銷。

北京本土老牌國企首開以38.29億元 7000平現(xiàn)房銷售條件，拿下了造甲村地塊。土地面積約2.31公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.55萬平方米，成交樓面地價69000元/平方米。

中建壹品則選擇攜手海開組團(tuán)沖擊永豐0019、0018地塊，最終以53.18 億元將其收入囊中。該地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約12.35萬平方米，成交樓面地價43063元/平方米。

豐臺區(qū)大紅門0008地塊由金茂以38.1億元的價格從中海、金隅、首開三家企業(yè)“口中”奪得。該地塊成交樓面價5.6萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為9.5萬元/平方米。

而民營房企中，聯(lián)合天竺房地產(chǎn)以24.3億元摘得順義新城第1街區(qū)0320地塊的龍湖，是本輪集中供地唯一有所斬獲的民企。

區(qū)域分化冷熱不均

10宗地塊底價成交

受熱門地塊比例提升影響，本輪溢價率達(dá)到6%，雖然土地溢價提升價差擴(kuò)大，但從整體來看，區(qū)域市場成交情況分化顯著、冷熱不均。

作為熱門區(qū)域的海淀、豐臺等8宗地塊成功“晉級”，進(jìn)入線下競拍環(huán)節(jié)。均需要在觸及頂價后進(jìn)入競配現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，若競配面積環(huán)節(jié)也觸頂，則需要進(jìn)行現(xiàn)場搖號。最終，海淀0013和0015地塊，以及豐臺的造甲村地塊地塊進(jìn)入了競配現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)。

但房山、密云、大興、石景山等區(qū)域的10宗宅地則未獲得更多青睞，均僅有一次報價，最終均以底價成交，總成交價為156.8億元。

其中，經(jīng)開區(qū)、密云兩區(qū)的3宗土地本區(qū)區(qū)屬國企托底，底價競得。其中，起始價格最低的密云地塊，由北京眾智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.8億元底價摘得；經(jīng)開區(qū)的亦莊新城地塊由北京亦莊博潤置業(yè)有限公司和北京亦莊久筑工程管理有限公司聯(lián)合體以14.3億元底價摘得。

石景山五里坨雖然時隔五年再次“上新”，但也并未激起更多的水花，最終由中交投資以底價競得。

順義新城第1街區(qū)地塊由龍湖、天竺房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價競得。

大興西紅門地塊由華潤、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合體以底價競得。該地塊緊鄰華潤 中鐵聯(lián)合開發(fā)的橡樹灣，以及中建三局 興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)的壹品興創(chuàng)·御景星城。或許為避免其他競品出現(xiàn)，所以三家房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以25億元將其摘得。

通州梨園東小馬地塊，因遲遲未披露成交結(jié)果成為了墊底。最終被中能建 張家灣設(shè)計小鎮(zhèn)以16.5億元競得。

岳微認(rèn)為，整體來看，副中心、平原新城與生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城集中供地以來供給總量穩(wěn)定，節(jié)奏較為平穩(wěn)，但由于各區(qū)具體情況差異，土拍結(jié)果顯著分化。上述地區(qū)除昌平外其余區(qū)域近十宗地塊均為底價成交。

促進(jìn)“職住平衡”

供給更為優(yōu)化

此外，本輪供地中還值得注意的是，土地的供應(yīng)布局方面加大了對軌道交通站點周邊及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目供應(yīng)。

從北京自規(guī)儲備中心獲悉，超六成地塊位于“三城一區(qū)”及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通沿線。

比如，本批次觸頂?shù)暮５碛镭S項目、豐臺槐房村和新宮村項目均位于軌道交通站點周邊，且位于園區(qū)范圍內(nèi)或周邊。

岳微認(rèn)為，在維持五至六環(huán)為主力供應(yīng)區(qū)域的局面下，本次供地更加直面購房者通勤通達(dá)性的購房需求，與年初供地計劃中提出的“職住平衡”目標(biāo)保持一致。

從第三批次成交項目可以看出，北京從土地供應(yīng)端開始保障未來住房向多子女家庭傾斜。此輪供地中，僅開發(fā)區(qū)1宗地塊仍需執(zhí)行“70/90”限制規(guī)則，其余地塊均不再將其作為剛性約束。

岳微認(rèn)為，與以往供地中超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求相比，這一競拍規(guī)則使得開發(fā)企業(yè)在市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計上擁有更大自由度，結(jié)合當(dāng)前“多孩家庭”、“老年人就近子女養(yǎng)老”等居住現(xiàn)狀，可靈活打造多樣化產(chǎn)品、設(shè)計多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求，提升新房產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)市場良性競爭。

此外，第三批次供地不斷擴(kuò)大了競現(xiàn)房銷售面積，據(jù)統(tǒng)計，集中供地以來共實現(xiàn)現(xiàn)房銷售面積約21.5萬平方米。

而本輪土拍中，近七成地塊設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，最終3宗地進(jìn)入競現(xiàn)房面積環(huán)節(jié)。進(jìn)一步普及現(xiàn)房銷售，避免了同一區(qū)域內(nèi)商品房項目集中扎堆入市，也能滿足業(yè)主實現(xiàn)“拎包入住”，減少購房糾紛，避免了因項目爛尾帶來的資金風(fēng)險，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。