（原標(biāo)題：上海學(xué)區(qū)房加速降溫一年：各區(qū)230所學(xué)校換校長，教師輪崗落地）

隨著上海教師輪崗制度逐步落地，上海“天價老破小”逐漸退出歷史舞臺。

此前，上海二手房房價最高的房源，往往在中小學(xué)名校附近。“老破小”的房東們不用擔(dān)心學(xué)區(qū)房貶值，因為不管賣多少錢，不管小區(qū)有多破，總會找到買家。

(相關(guān)資料圖)

但這一切，都在過去一年中悄然發(fā)生了改變。

2021年3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，對2022年起參加高中階段學(xué)校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式重新進(jìn)行配置。

近期，上海黃浦區(qū)正式宣布，全區(qū)約100名教師將從本學(xué)期開始交流輪崗，入選教師原則上將流動至所在教育集團(tuán)內(nèi)的薄弱學(xué)校。流動教師將在課堂教學(xué)、教育科研等方面進(jìn)行帶教，輪崗流動期限為3年。

除了黃浦區(qū)外，過去一年，上海各區(qū)累計230所學(xué)校都換了校長，各區(qū)先后推行教師輪崗制度，進(jìn)一步推動教育資源的均衡。

學(xué)區(qū)房小區(qū)降價明顯

目前，教師輪崗制度已在上海多區(qū)落地，“學(xué)區(qū)房”概念有所弱化。

9月14日，楊浦區(qū)某中原地產(chǎn)門店負(fù)責(zé)人告訴時代周報，當(dāng)天上午，鞍山四村的一位房東在得知黃浦區(qū)教師輪崗制度落地后，決定以7.2萬元/平米的價格急售房源。而鞍山四村正是上海楊浦區(qū)重點小區(qū)打虎山路第一小學(xué)所對口的學(xué)區(qū)房。

時代周報記者查詢兔博士App獲悉，近30天內(nèi)，楊浦區(qū)鞍山板塊整體成交均價為8.58萬元/平米，月環(huán)比漲幅在3%。但鞍山四村第三小區(qū)的月環(huán)比價格跌幅4%。可見，板塊均價整體上漲，但該學(xué)區(qū)房小區(qū)的價格卻在下跌。

不僅是楊浦區(qū)，以往上海知名的學(xué)區(qū)房小區(qū)的價格也都出現(xiàn)了回落。

以1988年建成的黃浦區(qū)市民新村為例，2020年12月28日，該小區(qū)單套最高均價為18.46萬元/平方米，為建成以來的最高成交單價。但在2022年8月3日，該小區(qū)成交單價已經(jīng)回落到15.92萬元/平方米，9月該小區(qū)的掛牌均價則降至16.14萬元/平方米。

△圖源：兔博士

浦東“老破小”學(xué)區(qū)房——梅園三街坊的價格也出現(xiàn)了回調(diào)。據(jù)時代周報記者此前報道，去年3月，梅園三街坊二手房成交均價一度達(dá)到18.06萬元/平方米，單月累計成交8套。

而最近90天內(nèi)，該小區(qū)的成交均價為14.37萬元/平方米，3個月累計成交8套。掛牌價方面，同處源深板塊的其他小區(qū)的月環(huán)比漲幅為11%，但梅園三街坊小區(qū)月環(huán)比掛牌價卻跌了7%。

買家恢復(fù)理性

對于家長們而言，一些冷門的、過去不為購房者所看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會大增，“含金量”有所增加。

在此類心理的推動下，“老破小”學(xué)區(qū)房“光環(huán)”不再。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，于2021年開始執(zhí)行的二手房核驗價政策，使得部分天價學(xué)區(qū)房，無法在市面上公開掛牌，一些非理性的掛牌價格消失。

長期關(guān)注學(xué)區(qū)房的家長李靜（化名）告訴時代周報記者，從孩子出生后，自己就一直持續(xù)關(guān)注市中心的學(xué)區(qū)房，但教育政策推動教育資源均衡后，自己購房的心態(tài)也在一輪輪調(diào)整中平和了不少。

9月15日，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向時代周報記者表示，近兩年，隨著新政策的不斷出臺，購房者對于學(xué)區(qū)房不再像以前那樣狂熱，盲目跟風(fēng)“熱炒”學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象逐漸消失。

“純粹用來掛戶口的‘老破小’學(xué)區(qū)房，投資風(fēng)險增加了很多，大家對它的投資熱情慢慢降了下來。”盧文曦對時代周報記者表示，梅園三街坊就是典型案例，去年該小區(qū)價格受到較大沖擊，尤其是在價格核驗、三價就低政策出臺后。

黃浦區(qū)大規(guī)模的教師輪崗制度，對學(xué)區(qū)房價格有何影響？盧文曦認(rèn)為，目前還很難判斷政策對樓市影響效果。

“一般來說，9月份并不是學(xué)區(qū)房的重點交易期。每年學(xué)區(qū)房交易最火熱的時間是3- 4月，后面就會趨于平穩(wěn)。所以現(xiàn)在還看不出教師輪崗落地對市場的影響，市場需要一定的消化時間，但估計對明年的學(xué)區(qū)房市場一定有影響。”盧文曦指出。