8月5日，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）。28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，處于相對(duì)較高區(qū)間。

貝殼研究院將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房（期房及開(kāi)發(fā)商建成待售的現(xiàn)房除外）定義為空置房，將樣本小區(qū)的空置戶數(shù)、小區(qū)總戶數(shù)分別加總，空置戶數(shù)/總戶數(shù)即為城市住房空置率。

住房空置率反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。通常來(lái)說(shuō)，空置率在5%—10%之間被認(rèn)為是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

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《報(bào)告》顯示，住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線城市平均為7%，二線城市平均為12%，三線城市為16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。

報(bào)告指出，從宏觀層面看，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度、租金回報(bào)等均會(huì)影響住房空置率變化。

比如，房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高；當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度，住房需求會(huì)下降，住房空置率會(huì)上升。此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，租金與住房空置率呈顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。

在微觀層面，報(bào)告顯示，樓齡和物業(yè)類(lèi)型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

就房屋本身的屬性來(lái)看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯差異。大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套比較便利，住房需求比較旺盛；較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢(shì)教育資源的聚集區(qū)。這些因素都促進(jìn)了空置率下降。

從物業(yè)類(lèi)型看，同一個(gè)城市不同類(lèi)型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅、公寓、別墅，其中住宅類(lèi)小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。

貝殼研究院認(rèn)為，一定程度的住房空置率是合理且有必要的。中國(guó)整體城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的熱點(diǎn)城市。一定程度的空置率，有助于平穩(wěn)接納人口涌入，避免了住房供應(yīng)緊張導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租過(guò)快上漲。

但過(guò)高的空置率也存在風(fēng)險(xiǎn)，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過(guò)多的體現(xiàn)。