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近日，家住南陽(yáng)的劉先生高高興興去收房，準(zhǔn)備裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的房屋內(nèi)竟然沒(méi)有通水電。向物業(yè)公司詢問(wèn)才得知，是開(kāi)發(fā)商以劉先生房款未付清為由要求物業(yè)公司不供水、電。劉先生通過(guò)訴訟依法維權(quán)，來(lái)看看法院的審理結(jié)果。

劉先生在某小區(qū)有一套房屋，其與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括供電、配電高壓端設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)；樓宇供水水泵的檢查、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理等。協(xié)議簽訂后，劉先生繳納了2023年5月至12月的物業(yè)費(fèi)，并支付了裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修押金等費(fèi)用，物業(yè)公司將房屋鑰匙交給劉先生，但未為劉先生開(kāi)通水電。物業(yè)公司表示小區(qū)的水、電已全部開(kāi)通，因劉先生與房地產(chǎn)公司存在房款糾紛，房地產(chǎn)公司通知物業(yè)公司不給劉先生開(kāi)通水電。劉先生因無(wú)水電無(wú)法裝修入住，僵持半年后將某物業(yè)公司訴至宛城區(qū)法院，請(qǐng)求物業(yè)公司恢復(fù)房屋的水電供給；原告所交的物業(yè)費(fèi)在被告給原告通水通電正常服務(wù)后順延。

劉先生與被告某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并繳納了物業(yè)費(fèi)，雙方建立了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)保障劉先生在該房屋的正常居住和生活。根據(jù)原、被告簽訂的物業(yè)協(xié)議約定，在全小區(qū)水、電系統(tǒng)已投入使用、正常運(yùn)行的情形下，物業(yè)公司為原告劉先生所購(gòu)房屋提供通水、通電服務(wù)是物業(yè)公司職責(zé)范圍之內(nèi)的工作。物業(yè)公司在收取劉先生物業(yè)管理費(fèi)后，不能以劉先生與開(kāi)發(fā)商存在房款糾紛為由，置雙方物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定而不顧，拒絕對(duì)劉先生的房屋提供通水通電服務(wù)。故物業(yè)公司拒絕為劉先生提供通水、通電服務(wù)，系違約行為。對(duì)于原告要求被告為其房屋提供通水、通電服務(wù)的請(qǐng)求，法院予以支持。劉先生已繳納物業(yè)費(fèi)，但未享受到相應(yīng)服務(wù)，沒(méi)有水、電無(wú)法正常裝修入住，故對(duì)原告要求所交的物業(yè)費(fèi)在被告為其通水通電正常服務(wù)后順延的請(qǐng)求，法院予以支持。

判決作出后，雙方均未上訴，判決已生效。為確保辦案效果，做到案結(jié)事了，判決生效后，承辦法官?gòu)堉尉者M(jìn)行案件跟蹤回訪。劉先生高興地說(shuō)：“收到判決后，物業(yè)公司主動(dòng)為我開(kāi)通了水、電，并順延了物業(yè)費(fèi)。關(guān)于我與開(kāi)發(fā)商之間的房款糾紛，我會(huì)和開(kāi)發(fā)商另行協(xié)商解決，感謝法官的公正審判，幫助我維權(quán)”。張治菊法官隨后聯(lián)系了物業(yè)公司，提醒他們要切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)，不得以任何形式、任何理由侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)公司表示法院判決說(shuō)理充分，評(píng)析到位，他們已認(rèn)識(shí)到不足，主動(dòng)為與原告同樣情況的數(shù)十位業(yè)主都開(kāi)通了水電，保證他們的基本居住權(quán)，避免了類(lèi)訴發(fā)生。原、被告雙方對(duì)于張治菊法官這次判后回訪均給予高度評(píng)價(jià)。

法官說(shuō)法：

在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，業(yè)主承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋的權(quán)利，開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)交付房屋的義務(wù)，享有收取房款的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。物業(yè)公司承擔(dān)提供符合合同約定的物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，享有收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。

以上兩種法律關(guān)系是獨(dú)立的，若業(yè)主未按時(shí)付清房款，開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的約定，要求該業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但無(wú)權(quán)要求物業(yè)公司停水、停電。同樣，如果業(yè)主已按照物業(yè)管理合同規(guī)定繳納了物業(yè)管理費(fèi)，意味著其在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，應(yīng)得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，任何人不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。

在此提醒，物業(yè)公司依約履行物業(yè)管理服務(wù)的，業(yè)主也應(yīng)及時(shí)繳納相應(yīng)的管理費(fèi)用，方才符合誠(chéng)信原則。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在意見(jiàn)或不滿，可適時(shí)向物業(yè)公司提出并督促其改進(jìn)工作，也可通過(guò)合法途徑依法維權(quán)。

物業(yè)公司也應(yīng)根據(jù)合同約定為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。如遇到未按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)做好溝通協(xié)調(diào)工作，以合法合理的方式主張權(quán)利。（供稿：李亞瑾）