最新數據顯示，日本以公寓為代表的住宅價格連創新高，多數地區公寓價格上漲。3月單月，東京23區新建公寓價格同比飆升2.7倍。

分析認為，日元歷史性貶值下海外資金涌入，對房地產價格上漲起到重要推動作用。但考慮到投資者對全球經濟衰退的擔憂，以及日本央行貨幣政策調整預期，年內漲勢或將見頂。此外，人口負增長背景下的城市競爭升溫正在日本各地掀起高層建筑開發熱潮。

日本公寓價格持續上漲，屢創新高

(資料圖)

日本國土交通省4月底公布的房地產價格指數顯示，2023年1月，經季節調整的日本住宅（包含住宅用地、戶建住宅和公寓住宅）價格綜合指數和公寓住宅價格指數再創新高，環比分別上升0.1%和0.8%，至134.3、189.4（2010年平均=100）。其中，公寓住宅價格指數連續第5個月上漲。

近十年，日本公寓價格呈現明顯上升態勢，且2020年下半年以來增速加快。與2013年1月相比，2023年1月公寓住宅價格指數已上漲86.9%；而與2020年7月比，則上漲了38.8%。商業地產價格波動較大，但店鋪和辦公室價格總體震蕩上行。

分區域看，日本多數地區2023年1月公寓住宅價格有所上漲。其中東京都的公寓住宅價格指數上升到187.5，環比上升2%。

根據日本地產經濟研究所4月18日公布的2022年度（當年4月到次年3月）數據，東京23區新建公寓住宅套均價格比2021年度上升了17.2%，達到9899萬日元，創下1990年度以來的新高。價格走高的同時在售數量卻在減少。2022年度東京23區在售公寓住宅數量同比下降18.8%，至16692套。

東京市中心的高價值房產供應仍在繼續。日本地產經濟研究所統計，3月單月東京23區新建公寓價格同比飆升2.7倍，套均達到2.175億日元，首次超過了2億日元大關。

海外投資推動價格上漲，但漲勢或將見頂

市場分析人士認為，日本房地產價格上漲的主要因素，除了土地、建材等成本上升、低利率刺激購房需求外，日元歷史性貶值下的海外資金涌入也起到重要推動作用。

根據主要房地產服務提供商世邦魏理仕（CBRE）的數據，2022年外國投資者在日本房地產投資約1.35萬億日元，比前一年增長12%。

但分析人士預計，本輪的上升趨勢或將見頂。一是，對美國地方銀行關閉等金融風險引發全球經濟衰退的擔憂加劇，投資者投資心理趨于謹慎；二是日本央行有意向采取措施逐步退出寬松貨幣政策，未來利率可能上升。

三菱UFJ信托銀行公司2023年1月的一項調查顯示，回答投資日本房地產的意愿為 “強烈／略強”的外國投資者的比例比一年前下降了33個百分點，為48%，這是自2013年以來首次低于50%。

日經研究所的一項調查也得出了類似結論。82%的受訪業內人士預計，東京的房地產價格將在2023年達到峰值。而如果推高地價的外國資金流入放緩，地價進一步上漲的可能性不大。

城市競爭升溫掀起高層建筑開發熱潮

近年來，日本各地相繼放松或醞釀放松建筑物高度和容積率限制，塔式公寓等高層建筑開發競爭加劇。

上世紀90年代日本泡沫經濟破裂，為應對土地價格的持續下降，日本政府決定通過增加東京、大阪和其他城市的建筑高度來重新開發土地，這一做法逐漸擴展到日本各地。近些年，隨著日本進入人口負增長階段，城市之間的生存競爭逐步升溫，為了吸引企業和增加人口，越來越多地區加入開發高層建筑推動城市再開發的行列。

高達111米的福岡大名花園城今年1月在一所小學的舊址上開業。由于該地區靠近機場，《民用航空法》規定的建筑物高度為70米左右，經特別批準才使開發100米以上的建筑物成為可能。在建設公共廣場等前提下，原本約為450%的容積率被提高到最高800%。

福岡亞洲城市研究所預測再開發的經濟效果為每年8500億日元左右。該所研究員對媒體表示，實際建設數量超出預想，“在城市間競爭日趨激烈的情況下，迅速放寬限制成為優勢?！?023年，福岡市商業地公示地價增幅在日本全國各縣首府所在地中居首位。

京都、仙臺、新瀉等地也在逐步放松或計劃放松相關管制，為開發多功能寫字樓和商業中心創造條件，積極推進城市再開發。

在日本，高度限制和容積率法規是由每個市鎮制定的。市政府可以通過城市規劃委員會決議廢除或放松這些限制。

根據土地、基礎設施、交通和旅游部的數據，2011-2022年，每個城市10層及以上建筑（相當于約30米）的累計樓面面積穩步上升。福岡市的該項數據已增加到627萬平方米，大約相當于12個東京迪斯尼樂園。

也有地方政府認為，放松建筑物高度、容積率等限制可能導致過度開發，從而影響公共設施、交通和其他城市基礎設施的功能，該措施需平衡好政府、企業和居民的利益。