伴隨地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策的持續(xù)釋出，當前，國內(nèi)房企融資規(guī)模有所回升。

分析人士指出，在市場情緒邊際向好，板塊內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化延續(xù)的大背景下，后續(xù)投資仍建議關(guān)注資質(zhì)較好的央國企地產(chǎn)債券，以及部分民企“龍頭”債券。

融資環(huán)境回暖

(資料圖片)

根據(jù)中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年第一季度中國百強房企的銷售額同比增長3.1%。其中，3月同比增速為29.2%，表現(xiàn)尤為強勁。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，今年前兩個月新建商品住宅銷售額同比增長3.5%。

可以看到，一季度特別是春節(jié)以來，中國房地產(chǎn)市場止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復(fù)的行情。在房地產(chǎn)行業(yè)銷售陸續(xù)改善，疊加房企授信支持措施頻出的基礎(chǔ)上，今年地產(chǎn)行業(yè)的信用債發(fā)行也一改前期頹勢，開始提速。

根據(jù)中指研究院測算，2023年3月，房地產(chǎn)企業(yè)的非銀融資總額為917.9億元，環(huán)比增加了109.0%。行業(yè)平均利率為3.89%，同比下降0.52個百分點，環(huán)比下降0.47個百分點。

“顯然，房企融資環(huán)境正在陸續(xù)回暖。”一位機構(gòu)交易員告訴記者，“根據(jù)個人測算，一季度房企信用債的累計發(fā)行額同比增長了11.6%。個人預(yù)計，受益于經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數(shù)影響，樓市溫和回暖的勢頭大概率能在二季度得以延續(xù)。”

來自惠譽評級的研究觀點認為，若復(fù)蘇勢頭持續(xù)，那么未來國有房企和少數(shù)未出險的民營房企將成為主要受益者——該類企業(yè)的財務(wù)實力更為雄厚，因此能夠啟動新項目并為市場補充待售房源。

結(jié)構(gòu)分化延續(xù)

雖然伴隨國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)回暖，現(xiàn)階段地產(chǎn)板塊的整體風(fēng)險無虞，但面臨償兌高峰的來襲，各機構(gòu)之于尾部主體的風(fēng)險出清仍不可掉以輕心。

“根據(jù)我們測算，民營房企債券的償付壓力分散于2023年至2026年之間。其中，2023年和2025年的償還壓力較大。”東方金誠研究發(fā)展部分析師唐曉琳指出，“具體看，2023年5月至9月，房企債的到期規(guī)模會維持較高水平，各月均在100億元以上；2024年至2026年，各有3個月、8個月和3個月的償債高峰，單月到期規(guī)模均超過100億元。無疑，二季度將成為個別房企能否平穩(wěn)度過償債高峰、逐步恢復(fù)融資能力的關(guān)鍵節(jié)點。”

多位受訪的一線交易員向記者表示，房地產(chǎn)銷售趨穩(wěn)不會拉動已出險房企顯著復(fù)蘇，特別是正在經(jīng)歷債務(wù)重整的房企。由于“保交樓”仍是政策重點關(guān)注的優(yōu)先事項，則許多出險房企不得不調(diào)動其大部分資源確保旗下項目在未來幾年順利竣工并完成交付。毋庸置疑，購房者對此類房企的信心修復(fù)尚需時日。

“總而言之，房企融資環(huán)境修復(fù)雖為大勢所趨，但板塊內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性分化同樣不可避免。”上述交易員坦言，“畢竟，大多數(shù)受困房企的合同銷售額在中短期內(nèi)趨穩(wěn)的可能性較低。”

中金公司進行的最新債市調(diào)查顯示，有一半（50%）受訪者認為，二季度地產(chǎn)銷量大概率會呈現(xiàn)分化格局，即一二線城市繼續(xù)改善，三四線城市偏弱或者回落，難以一概而論；20%的投資者認為，二季度地產(chǎn)銷量可能大體持平于一季度；17%的投資者判斷，由于政策刺激強度弱于預(yù)期，加上股市偏震蕩，地產(chǎn)信心和銷量會開始走弱；僅有13%的投資者表示，考慮到地產(chǎn)“小陽春”因素和政策刺激，二季度各線城市地產(chǎn)銷量將進一步走高。

無疑，縱觀年初以來地產(chǎn)銷量的改善情況，分化特征依舊較為突出。盡管一二線城市的地產(chǎn)銷量出現(xiàn)邊際改善，可三四線及以下城市的地產(chǎn)銷量依然偏弱，背后的核心原因為居民資產(chǎn)負債表尚未明顯修復(fù)。顯然，地產(chǎn)行業(yè)的全面回暖難以一蹴而就，仍需更多時間緩沖、修復(fù)。

擇券仍需審慎

綜上，考慮到二季度地產(chǎn)銷量大概率會呈現(xiàn)分化格局，則聚焦地產(chǎn)債的投資，各機構(gòu)在保持樂觀的同時仍需留有一份審慎，以策安全。

針對“未來地產(chǎn)債的投資看法”問題，中金公司的調(diào)查顯示，高達40%的投資者表示，雖然利好政策頻出，但以銀行為主的金融機構(gòu)仍可能無法快速提升風(fēng)險偏好，且授信和意向授信到實際放款還有距離，考慮價格已大幅反彈，則短期內(nèi)不會新增地產(chǎn)債投資。另有33%的投資人表示，真正國有發(fā)行人會在此輪政策支持下受益，未來風(fēng)險可控，可加大配置力度或繼續(xù)持有；同時，民企和混合所有制企業(yè)仍不考慮。此外，有18%的投資者表示，會考慮混合所有制企業(yè)和部分龍頭企業(yè)債券，但是目前短期債價格已經(jīng)較高，因此可以適度拉長久期。最后，剩余8%的受訪者認為，地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)見底，可以適度下沉價格反彈不明顯的中等資質(zhì)債券。

“3月，共有5只境內(nèi)信用債發(fā)生實質(zhì)性違約，于行業(yè)角度來看，在此次違約的主體中，有3家屬于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；就企業(yè)性質(zhì)而言，違約主體多為民營企業(yè)。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明指出，“2023年境內(nèi)地產(chǎn)債的實質(zhì)性違約規(guī)模雖有明顯下降，可板塊集中度仍相對較高，且部分房企過度依賴展期來化解債務(wù)壓力，其償債情況仍需持續(xù)跟蹤。由此，聚焦到債市擇券層面，我們還是更看好資質(zhì)較高的央國企地產(chǎn)企業(yè)，該類主體或為較好的配置方向。此外，考慮到上述主體的收益挖掘空間相對有限，若想獲取更多超額收益，那么部分具有中債增擔(dān)保的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)民企值得關(guān)注。”