2月18日，南寧住房公積金管理中心印發(fā)《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，3月1日起施行。多項政策落地惠民，其中包括，第二套房公積金貸款首付款比例不低于住房價值的30%，即可貸額度不高于住房價值的70%。公積金管理中心工作人員對該細則進行了解讀。

1首套房和二套房如何認定

首套房的認定方面，對借款申請人在南寧市行政區(qū)域（鐵路分中心的借款申請人在購房所在地的行政區(qū)域內，以下統(tǒng)稱“本行政區(qū)域”）無住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的，認定為購買首套住房，執(zhí)行首套房公積金貸款政策。例如，借款申請人屬于南寧公積金中心繳存職工，配偶屬于鐵路分中心繳存職工，在北海有一套房，在橫州市也有一套房，夫妻雙方從未使用過公積金貸款，配偶也沒有鐵路政策性住房。把橫州的房子賣出后（在南寧市行政區(qū)域內無住房），在南寧市行政區(qū)域內購買一套住房并申請住房公積金貸款，就可參照首套房政策執(zhí)行。

在二套房的認定方面，有以下幾種情況：一是借款申請人在本行政區(qū)域有一套住房，且在全國范圍內未使用過公積金貸款的；二是借款申請人在本行政區(qū)域有一套住房，且在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的；三是借款申請人在本行政區(qū)域無住房但在全國范圍內使用過一次公積金貸款并已還清的。而借款申請人購買危舊房改造住房還建項目的，如在本行政區(qū)域有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結清的，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數(shù)限制。

不能再使用公積金貸款的也有幾種情況。一是借款申請人在本行政區(qū)域內有兩套或以上住房的；二是借款申請人在全國范圍內使用過兩次或以上公積金貸款的。已婚的職工按照夫妻雙方已使用過的公積金貸款次數(shù)計算，如夫妻在婚前各自使用過一次住房公積金，意味著該家庭使用公積金貸款次數(shù)已為兩次，無論是否結清，都不能再次申請住房公積金貸款。

2第二套房首付款比例下調

首套房公積金貸款政策沒有改變，首付款比例不得低于住房價值的20%，即可貸額度不高于住房價值的80%。第二套房公積金貸款首付款比例降為不得低于住房價值的30%，即可貸額度不高于住房價值的70%。這對改善型購房者來說，是個利好消息。因為此前二套房的首付款比例不得低于住房價值的40%，新規(guī)實施后，購房者換房的首付壓力減小。

這并不意味著改善型購房者剩下的70%的房款都能使用公積金貸款。例如，一套100萬元的房子，雖然二套房公積金最低首付是30%，但公積金最高可貸金額只有60萬元。另外，公積金可貸金額還與繳存情況等多種因素掛鉤。借款申請人償還貸款月還款額一般不高于借款申請人月收入的50%。貸款月還款額是指個人征信系統(tǒng)顯示的各類負債（包含但不限于商業(yè)貸款、信用貸款、貸記卡或準貸記卡大額透支、擔保等）月還款額和申請的當筆公積金貸款月還款額之和。申請純公積金貸款的借款申請人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費標準的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計算；如申請公積金組合貸款，月還款額占借款申請人月收入的比例上限最高仍按50%計算。

3資金緊張時可貸金額減少

此前，住房公積金管理委員會規(guī)定的公積金貸款最高額度為：首套房公積金貸款的最高額度為70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬元。其實，并非每一名職工都能獲得最高限額的貸款，因為貸款額度是一個動態(tài)公式，貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數(shù)×繳存時間系數(shù)×風險防控系數(shù)。資金運用率高，風險防控系數(shù)低，貸款額度也會相應減少。

小貼士

一些條件有所放寬

《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》中取消最低月還款額的限制要求。在以往實行的貸款政策下，每一筆貸款的最低月還款額有限制要求，借款申請人收入越高，需要承擔的月還款額也就越大，相應的貸款年限就要縮減，還款壓力較大。細則中取消了最低月還款額的限制，有利于借款申請人根據(jù)自己的收入情況選擇適合的貸款年限，降低了還款壓力。

放寬再交易住房及商轉公貸款對房齡的限制條件。申請再交易自住住房貸款或商轉公貸款的，所購住房房齡不能超過30年。自住住房的房齡以工程竣工永久性質量責任標牌的竣工時間或房產管理部門出具的房屋原始檔案顯示的登記時間為依據(jù)。

完善部分貸后變更事項。在還款期間內，經借款人申請，南寧公積金中心審批同意后，可以對原住房公積金貸款借款合同或擔保合同約定的部分內容進行變更和補充，主要內容包括還款賬戶變更、還款方式變更、貸款期限變更、抵押人變更、擔保人變更、聯(lián)系信息變更和其他變更。（李儉芹）