剛剛過完元宵節(jié)，廣州部分項目便已迫不及待的展開新一輪營銷攻勢了。跟過去幾個月大打折扣牌不同，這次一些樓盤舉起了“漲價”的旗幟。據(jù)了解，目前廣州已有十多個在售樓盤打出了類似“2月15日起價格全線上漲2%”“2月16日起全線漲價”等宣傳海報。

從政策面上看，近期廣州傳出了新房備案價松動的消息，不少項目拿到了比市場預(yù)期高的備案價。“漲價也要有一個理由，備案價松動就是一陣‘東風(fēng)’。”廣州某業(yè)內(nèi)人士表示。

在克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉看來，對比2021年底業(yè)績沖刺的時候，確實有部分樓盤回收了折扣力度，一方面是房企在政策邊際松動后對新的一年行情有所期待，希望可以止止血、多點利潤；另一方面也是希望營造一種“買漲不買跌”的氛圍，刺激購房者入市。

“說漲價主要是逼客的推廣手法，我們目前是取消了針對現(xiàn)房銷售的折扣，其實價格并沒有變化。不過，在客戶看來這也是漲價。”2月17日，一個宣稱將全面漲價的樓盤銷售人員道出了玄機(jī)。

“全面漲價”的玄機(jī)

在2021年的最后一個月，降價跑量還是廣州樓市的主流趨勢，2022年第一個月的成交數(shù)據(jù)也太不樂觀。克而瑞的統(tǒng)計顯示，盡管2021年年末廣州信貸、限簽均出現(xiàn)寬松跡象，帶來成交的翹尾行情，但在利好延續(xù)，且開年央行投送的降息大禮包刺激下，2022年的開年并未延續(xù)去年年末的火熱勢頭，1月份廣州一手住宅的網(wǎng)簽量為近13月的最低值。其中，網(wǎng)簽套數(shù)5822套，環(huán)比下滑58%，同比下滑54.9%；網(wǎng)簽面積62.44萬平方米，環(huán)比下滑57.8%，同比下滑54.8%。

在這樣的市場基礎(chǔ)上，廣州的部分項目依然打出了“喊漲”的旗號。地處白云區(qū)的保利閱云臺宣稱“2月14日準(zhǔn)時即漲10%起”，位于從化區(qū)的時代印象透露2月14日零點起全線產(chǎn)品漲價1000元/平方米，黃埔區(qū)的時代天境則是從2月15日起，全盤價格上調(diào)2%，番禺區(qū)的剛需大盤亞運城亦傳出漲價風(fēng)聲，表示2月15號起取消優(yōu)惠措施，漲價2%。還有不少項目如中海觀雲(yún)府、時代天韻、時代名著、敏捷·商務(wù)中心、景業(yè)壹方天地、萬科金域悅府、凱德凱荔花園等則只聲稱全盤價格上調(diào)，未披露漲幅。

亞運城已經(jīng)連續(xù)5年拿下廣州單盤銷售的桂冠，1月24日，該盤的兩大股東雅居樂、世茂集團(tuán)相繼發(fā)布公告，將所持股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中海，后者最終以73.33%的股權(quán)比例成為第一大股東。在中海入主后，市場都揣測該盤可能會有一些動作，目前看來，營造漲價的預(yù)期可能就是第一把火了。不過，據(jù)亞運城的內(nèi)部人士透露，此前該盤推出的一些折扣確實已到時間節(jié)點，真實的價格水平其實并未上漲，“還得看市場情況，未來也不排除漲價的可能性”。

表示要“漲價10%”的保利閱云臺也并未認(rèn)真執(zhí)行這一價格策略。2月17日，該項目的銷售人員對中國房地產(chǎn)報記者表示，目前在售的產(chǎn)品還有部分一口價4.7萬元/平方米的特價單位，好一點的戶型在5萬元/平方米左右。“南向的戶型漲了一點，但沒有10%這么多。”

時代中國方面表示，廣州個別項目收回了一些折扣，這是跟隨大行情，回歸市場價值。景業(yè)壹方天地亦是類似的說法，“嚴(yán)格來說沒有漲價，只是節(jié)前有一批特價單位在2月15日到期，2月16日恢復(fù)價格，其他的價格都是穩(wěn)定的”。

備案價松動的風(fēng)聲

雖然從成交數(shù)據(jù)上看不到支撐在售項目漲價的依據(jù)，但政策面上還是有一些文章可做。2021年，迫于房價上漲壓力，廣州從下半年開始從嚴(yán)執(zhí)行新房的備案價制度，根據(jù)周邊樓盤情況確定各項目的備案價，并實施動態(tài)價格指導(dǎo)。據(jù)了解，不少項目的備案價遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期，一部分樓盤選擇推遲入市節(jié)奏，等不起的則干脆以毛坯出售。進(jìn)入2022年后，備案價松動的風(fēng)聲開始傳出，一些備案價較高的豪宅項目拿到了預(yù)售證，部分在售項目的新貨也得以突破此前的銷售均價。黃埔區(qū)某項目本計劃2021年第四季度開盤，但因為能拿到的備案價僅有2.87萬元/平方米而舉棋不定，一直等到了2022年1月份，開盤時的最高售價達(dá)3.6萬元/平方米，均價亦超過3萬元/平方米。

2月10日，對備案價松動的傳聞，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局沒有正面回應(yīng)，只表示廣州一直以來嚴(yán)格實行住房價格指導(dǎo)，實施動態(tài)監(jiān)管，以支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對于這一表態(tài)，一些房企理解為政策放松的利好信號，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不應(yīng)過度解讀。廣州一位機(jī)構(gòu)專家表示：“備案價放松不等于就能夠隨意漲價，去年很多樓盤，賣的價格比備案價還便宜，影響價格的核心因素還是供求關(guān)系。”

肖文曉認(rèn)為，漲價真實與否，還是要看個盤，并且要看提價之后的效果，光喊口號是不算數(shù)的。如果提價后去化好價格就會站穩(wěn)，去化不佳還是會重回折扣。“量在價先，從今天的行業(yè)環(huán)境和市場環(huán)境來看，保量還是比保價更為迫切的問題。”他表示，從1月和春節(jié)的數(shù)據(jù)來看，目前廣州市場還處于一個非常理性的氛圍，購房者觀望情緒較多，個盤的營銷策略不能一概而論，但從整體來看，現(xiàn)在談“小陽春”和“漲價”都著急了些，市場的修復(fù)要更有耐心。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆也表示，雖然目前地產(chǎn)信貸有所改善，但房企資金緊張的局面并沒有根本解決，所以在開年“第一戰(zhàn)”上，房企還會有加速去化回籠資金的需求。

而從市場情況來看，廣州樓市的多空博弈也較為激烈。除了部分“喊漲”的項目外，還有不少仍在降價促銷，例如，荔灣區(qū)某在售樓盤近期推出10多套特價單位，價格低至295萬元，相較一年前開盤時的550萬元，直降了255萬元。