“在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預計今年的中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長。”2022年2月16日，世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)市場展望》報告顯示，2022年中國經(jīng)濟增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、首店經(jīng)濟、供應(yīng)鏈物流成為新的市場熱點”，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨預計，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平，助推需求的子行業(yè)將有新的亮點出現(xiàn)。

在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預計中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

寫字樓市場已呈現(xiàn)強勁反彈

受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟復蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市的需求。

謝晨表示，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點出現(xiàn)。

預計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

零售物業(yè)市場受益于減稅和補貼帶動而持續(xù)結(jié)構(gòu)性復蘇，運營經(jīng)驗重視度和重要性提升。展望2022年，盡管疫情的不確定性依然存在，但更積極的財政政策和RCEP落地對進口消費的利好將支持國內(nèi)消費市場穩(wěn)步增長。中國零售市場預計溫和增長，購物中心主力業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定。

此外，2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預計與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續(xù)小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領(lǐng)漲幅。倉儲物流市場受到電商、第三方物流及政策支持推動，2022年全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬平方米。

大宗物業(yè)投資快速復蘇

數(shù)據(jù)顯示2021年中國大宗物業(yè)投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預計2022年中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

2022年世邦魏理仕中國投資者意向調(diào)查顯示，投資意向創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內(nèi)外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和北京在今年的調(diào)查中共同進入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

與此同時，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個百分點，達到51%，其中內(nèi)資開發(fā)商出售意愿提升的比例達到60%。世邦魏理仕認為，面臨約3500億元債券到期及“三條紅線”的達標壓力，2022年內(nèi)資房企將加快處置資產(chǎn)。

而隨著到期退出高峰期的到來，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個百分點。考慮到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機遇。

謝晨表示：“2021年，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迭創(chuàng)新高，大宗物業(yè)投資快速反彈。預計2022年中國GDP增速在5%左右，在基建與消費之外，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級將持續(xù)為中國經(jīng)濟提供新動能。低碳轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)鏈升級和國產(chǎn)替代等多重因素共同驅(qū)動下，生物醫(yī)藥、電子及通信設(shè)備、集成電路、新能源車等高技術(shù)制造業(yè)以及與消費升級相關(guān)的制造業(yè)將繼續(xù)高速增長。對投資者，我們建議繼續(xù)關(guān)注倉儲物流、研發(fā)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟領(lǐng)域的地產(chǎn)投資機會，同時擇機把握寫字樓和零售物業(yè)的周期性拐點。”（徐妍）